京都・大阪で不動産の売却を検討している方としては、売却にかかる消費税や課税対象となる税金について把握しておきたいですよね。
他にも仲介手数料について、仕組みを正確に知っておくことも重要です。
今回は、不動産売却時の消費税について解説いたします。
消費税の掛からない土地の売却・非課税売上割合
不動産の売却に掛かる消費税について大まかに説明いたしますと、土地は非課税、建物は課税対象となります。
ただし建物については、売主様が個人の場合は非課税、事業者の場合は課税対象となります。
また、事業者の方にぜひ検討してほしいのが「非課税売上割合」です。
事業者の方は基本、ほとんどの売上に消費税が掛かりますが、実は「非課税売上割合」と呼ばれる消費税の掛からない売上もあります。
それに該当する代表的なものが土地の売却で、会社の土地を売る際などに利用できる制度です。
通常、事業者の方は「売上で預かった消費税」と「外部へ支払う消費税」の差額を納めます。
しかし、消費税が掛かる売上に関しては差額の計算に含むことができません。
そこで、「非課税売上割合」の制度を利用すると、非課税対象である土地の売却に掛かった経費や仲介手数料なども差し引くことできます。
解りやすいように、具体例を挙げてみましょう。
(例)消費税が掛かる経費160円・課税売上15,000円・非課税対象10,000円とした場合
課税売上割合…1500円/（15,000円＋10,000円）＝0.06（6％）
上記のような計算となり、引くことができる消費税は160円×6％＝9.6円となります。
注意するべきポイントは、決して経費の全額を引くことが出来ない点です。
仲介手数料にかかる消費税についての注意点
不動産売却に掛かる仲介手数料は、以下の計算式で算出されます。
仲介手数料＝（不動産の売却価格（非課税）×3％＋6万円）×1.08（消費税）
例えば、売却価格が5,000万円で、そのうち土地価格が2,300万円の一戸建てを売却する場合、売主が個人なら（5,000万円×3％＋6万円）×1.08＝168.48万円となります。
一方、売主が事業者の場合は以下のように2段階で計算します。
1.建物の税抜き価格＝（5,000万円−2,300万円）／1.08＝2,500万円
2.仲介手数料＝（2,300万円＋2,500万円）×3％＋6万円）×1.08＝162万円
この時注意するべきポイントとしては、
・不動産の売却価格を計算する時は「非課税価格」で計算する
・「非課税土地価格」と「課税建物の価格」を売却価格に含む
の2つが挙げられます。
まとめ
不動産の売却に掛かる消費税について紹介しました。
個人の方も事業者の方も、課税対象を把握して納めるべき消費税の価格を理解する事で、自分にとって有利となる不動産の売却ができるでしょう。
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