事故物件を建て替えると売却しやすい？費用やメリットについて

所有している不動産が事故物件の場合、今後売却がスムーズにおこなえるよう建て替えを視野に入れている方も多いのではないでしょうか。
事故物件は買主に良い印象を与えないため、建て替えは有効な方法です。
ただし、事前に多額の費用が必要になるため、建て替えによって利益を圧迫することがないよう慎重に進めることが大切です。
ここでは建て替え後の資産価値の変化やメリットを解説します。

事故物件を建て替えたときの資産価値の変化について

事故物件に対して抵抗感や恐怖感を抱く方が多いため、事故物件は避けられやすいことが一般的です。
物件自体に問題はなくとも資産価値が下がってしまうのが現状です。
事故物件の売却価格は、市場相場の5〜8割ほどになるといわれています。
事故物件を所有している方は資産価値を上げる対策として建て替えをおこなうことを考えるかもしれません。
では実際に事故物件を建て替えた際に資産価値はどのように変化するのでしょうか。
ここでは、物件の建て替えによる資産価値の変化と告知義務について説明します。

建て替えによる資産価値の変化

たとえば物件で殺人事件が起こり、事件後に建具に血痕が付いたり、床が損傷したり、物理的な損害が発生したとします。
この建物を売却するにあたり、以前の建物を取り壊し、新たに建て替えをおこなえば、資産価値には影響しないと考える方もいらっしゃるかもしれません。
しかし痕跡はなかったとしても、過去に殺人事件がおこった場所で心地よく暮らすのは難しいと考える方は多く、買主の心理的瑕疵を拭うことはむずかしいです。
そのため、建て替えをしても資産価値そのものは上がらないことが多いのが現状です。
ただし建て替えによって心理的瑕疵の印象は薄れるといわれています。
また、築年数が経っている物件であればあるほど、建て替えによって資産価値は高まります。
立地のニーズを調査し、需要に合わせた建て替えをおこなうとより買主が見つかりやすいでしょう。
建て替えによって心理的瑕疵がなくなることはありませんが、買主にとってプラス面も大きいということを把握しておきましょう。

建て替えをしたら告知義務はなくなる？

心理的瑕疵がある場合、契約前に売主は買主に告知しなければなりません。
心理的瑕疵とは借主や買主が心理的な抵抗を感じる恐れがある要素のことで、物件で起こった自殺や他殺、人の死が関連する事故や事件が該当します。
これを告知することを告知義務と呼び、国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を設けて詳細を明記しています。
居住用不動産には安心して暮らせる住み心地が前提とされていて、快適性を脅かす事柄は瑕疵として取り扱われます。
人の死などの事案は契約の意思決定を左右する度合いが高いため、告知する義務があります。
心理的瑕疵は物件自体に問題がないことも多く、取り扱いが難しい点に注意が必要です。
建て替えをおこなったからといって心理的瑕疵となる過去の出来事を伏せて売却すると、買主から契約不適合責任に問われる可能性があります。
売主は告知義務違反によって、損害賠償などのペナルティが課されることがあります。
すこしでも高く売却するために告知を怠ると、逆に多額の損害賠償を請求される可能性があり、リスクが大きいので注意しましょう。

事故物件を建て替えるメリットについて

事故物件を高く・早く売却するための対策として建て替えは効果的ですが、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。
集客や資金に関するさまざまなメリットをご紹介します。

メリット①心理的瑕疵が軽減する

事故物件を建て替えるメリットとして、心理的瑕疵が軽減するため買主が見つかりやすくなることが挙げられます。
実際に事故や事件が起きたそのままの状態の家よりも、建て替えて一新されているほうが買主の印象は良くなります。
建て替えよりも、リフォームやリノベーションによって心理的瑕疵の原因となる現場のみを変えたほうが、費用面の負担が少ないのではないかと考える方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、当時のイメージを残すものが存在していることで、不快感や抵抗感が拭えないため、以前の建物を壊して新しく建て替えるという選択のほうが効果を期待できるでしょう。
また、古い建物であれば、設備や建具の老朽化の不安からも解消されます。

メリット②自由度が高い

建て替えは、一度古い建物を取り壊して新たに建築することを意味しています。
そのため、間取り・構造・デザイン・設備などを一から選択でき、自由度が上がるという点がメリットです。
「最新のキッチンやお風呂などを売りにして売却したい」など具体的な考えがある方にはメリットが大きいでしょう。
構造によっては基礎から手を加えなければなりませんが、土台から建て替えることで理想の物件を建てられます。
買主のターゲットを絞って設計することで、資産価値を高められるでしょう。
物件の立地が郊外なのか、都心部なのかによっても需要は変わってくるので、戦略を立てて進めましょう。

メリット③資金調達の選択肢が多い

建て替えをおこなうときに懸念されるのが資金繰りですが、多くの金融機関で建て替えをサポートする住宅ローンが数種類あるのも安心です。
今居住している物件の住宅ローンの支払いが済んでいない場合は、建て替えローンが利用できます。
建て替えローンで、事故物件のローン残債と建て替え時に借り入れたローンを一本化することで金利が安くなる可能性があり、今後の支払いの負担が少なくなります。
また、夫婦共働きの場合は、ダブルローンを組むことが可能です。
借入額が増えることで建て替えの選択肢が増えることや、夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられるなどのメリットがあります。

事故物件を建て替えるときの費用相場について

事故物件を建て替えるときは、費用面の計画をしっかり立てておくことが大切です。
建て替えに必要な工程ごとの費用相場を解説します。

解体にかかる費用の相場

建て替えをおこなうときには、今建っている建物を壊して更地にする必要があります。
解体にかかる費用は建物の構造や面積によって変動します。
1坪あたりの解体費用の相場は、木造で3〜5万円、鉄骨造で3.5〜6万円、鉄筋コンクリート造で4〜8万円です。
構造が強固になるほど重機を使った作業が必要になるため、解体費用が上がります。

登記にかかる費用の相場

見落としやすい建て替え時の出費として、登記費用があります。
事故物件の建て替えをおこなうときは、建物滅失登記・建物表題登記・所有権保存登記・抵当権設定登記という4種類の登記をおこなう必要があります。
それぞれの費用相場は、建物滅失登記が4〜5万円、建物表題登記が8〜9万円、所有権保存登記が2〜3万円、抵当権設定登記が3〜5万円であり、総合して20万円ほどです。
決して安い金額ではないので、お忘れのないように資金計画に組み込みましょう。

新しい建物を建築する費用の相場

事故物件の解体が済んだら、地盤の耐久性や抵抗力を調べる地盤調査をおこなってから新たな建物を建築します。
地盤調査の費用相場は、5〜25万円ほどで、地盤に問題がなければ建築の工程に進みますが、地盤に問題があった場合は地盤改良工事が必要です。
地盤改良工事は問題の内容にもよりますが、1坪あたり3万円ほどで、30坪であれば100万円前後かかることを念頭に置いておきましょう。

新しい建物の設計建築費用は施主の嗜好やこだわりによりますが、一般的な新築住宅の相場は1坪あたり50万円ほどといわれています。

まとめ

当社では上記のような物件もお取り扱いしております。

事故物件を売却するときは、建て替えをおこなうことで心理的瑕疵が薄れ、買主の印象が良くなることが期待できます。
ただし、建て替えても買主に対する告知義務はなくなるわけではないことに注意しましょう。
事故物件を建て替えるときは、解体や登記に費用がかかるので計画的に進めることが大切です。