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長屋式住宅が売却しにくい理由と少しでも良い条件で売る方法について

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長屋式住宅が売却しにくい理由と少しでも良い条件で売る方法について

最近ではテラスハウスやタウンハウスなどとも呼ばれる長屋式住宅ですが、多くは築年数が経っている古い建築物です。
そのため今の建築基準法に当てはまらないものもあり、所有している方にとっては売りたいけれど売れにくい物件として、悩みの種となっているかもしれません。
ではこの長屋式住宅とはどういったもので、なぜ売れにくいのか、そしてどうすれば売れるのかについてご説明していきます。

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長屋式住宅とはどういったものか

長屋式住宅とはどういったものか

長屋という言葉を聞くと、時代劇に出てくるような江戸時代の庶民や商人が暮らす、古い木造の建物といったイメージを持つ方もいらっしゃるでしょう。
しかし長屋式住宅といったものは現代にも存在していて、昭和の頃に建てられたレトロなものもありますが、最近ではスタイリッシュなものも増えてきています。
その最新の長屋式住宅のことをテラスハウスやタウンハウスと呼ぶこともあり、若い世代を中心に人気の物件となっています。
長屋式住宅とは1つの建物の中に、複数の住戸がつながって建てられている集合住宅で、屋根が連なりそれぞれに違う世帯が暮らすという形態の住宅のことです。
テラスハウスやタウンハウスも建築基準法では長屋式住宅に分類される建物で、この両者は外見も似ているため同じものと思われがちですが厳密には違いがあります。
テラスハウスとは隣の住戸と壁でつながっている一戸建て風の建物で、さらに多くの場合が2~3階建てとなっていて、各住戸に独立した玄関があるものを言います。
タウンハウスもテラスハウスと同様に、壁でつながっている一戸建て風の低層住宅で玄関も独立していますが、庭や駐車場など共有部分があるのが特徴です。
こうして比較してみると、長屋式住宅もタウンハウスやテラスハウスとほぼ同じものですが、ここでは昭和に建てられた古い建物としてご紹介していきます。
一方でアパートやマンションといったものがありますが、これらは建築基準法で共同住宅と呼ばれ、長屋式住宅とは明確な違いがあり別々の建物として分類されます。
共同住宅とは、1つの建物に2戸以上の住宅があり、廊下や階段を住人同士が共有し、その共有部をとおしてそれぞれの住宅へ出入りする形態のものです。
また敷地が面する道路に4m以上接していなければいけないという条件もあり、長屋式住宅と比べると建築基準面で制約が多いと言えるでしょう。

長屋式住宅が売却しにくい理由とは

長屋式住宅が売却しにくい理由とは

一般的に長屋式住宅の売却は難しいと言われますが、その理由として1つ目に挙げられるのが、住宅ローンの審査にとおりにくいというものです。
住宅ローンは職業や収入など契約者個人に対しての審査だけでなく、借り入れの対象となる不動産の担保価値についてもおこなわれます。
長屋式住宅は建て替えなどをする場合、隣家の同意を得る必要があり、一戸建てのケースと比べ手間がかかることが予想され、買い手が付きにくい物件です。
つまり一戸建ての住宅と比べて担保価値は低くなると予想されるため、住宅ローンの審査に通る可能性はかなり低いと言わざるを得ません。
また住宅ローンの利用には、現行の建築基準法に適合した住宅であることが条件となり、古い建物には接道義務や建ぺい率など今の基準に合っていないものが多いのが実情です。
立地の面からみても、市街化区域によっては最低敷地面積の条件があり、こちらも築年数が古い物件ではその条件を満たしていないものがあるため、借り入れが難しくなります。
2つ目の理由としては、1人の所有者による単独の判断で建て替えができないといったものがあり、その際は隣家と話し合いをして建て替えをするための調整が必要です。
もしその隣家との調整がうまくいき、住宅の切り離しができることになった場合も、再建築には現行の建築基準法に適合した建築物であることが求められます。
このとき隣家と壁で接した状態であれば、その隣家も建築基準法を満たす必要があり、現実的には建築許可はおりないとみたほうが良いでしょう。
また建築基準法には接道義務についても記されており、現行の規定によれば幅4mの建築基準法上の道路に間口として2m以上接する必要があります。
しかし現行の建築基準法ができる前に建てられた古い住宅のなかには、この規定に合っていない物件も多く、建て替えが認められないのです。
長屋式住宅はいくつもの住戸が連なる建物ですが、1つの建物として扱われるため、接道要件としては2m以上接していれば接道義務を満たします。
ただし長屋式住宅の切り離しをおこなう場合、2つ以上の建物とみなされ、それぞれ4m以上の接道義務が求められることになるため、それができない場合は再建築ができません。

ほかの具体例としては、住戸が横並びではなく縦につながっているケースで、道路側の住宅が接道義務を果たしていても、奥にある住戸は接道要件を満たしていないことになります。
道路側の住戸だけを切り離して再建築しようとしても、奥の住戸は2m以上道路に接することができないため、この場合も再建築ができないのです。

長屋式住宅を少しでも良い条件で売るための方法

長屋式住宅を少しでも良い条件で売るための方法

不動産としての価値が低くても、そのまま所有し続けると維持費ばかりがかさむため、所有者によっては早めに手放したいという方もいらっしゃいます。
では、売却しにくいと言われる長屋式住宅を、少しでも良い条件で売るために所有者ができる方法について、いくつかご紹介してきましょう。
まず、売却したい物件を求める購入希望者が少ない以上、ターゲットを絞り込まずに広げてみる必要があるでしょう。
この場合、不動産会社の買取を利用することで売れる可能性が高まります。
ただし、買取を利用する場合は、相場の6~7割程度の価格となる点はあらかじめ承知しておいてください。
理由として、買取は不動産会社にとっては仕入れであり、この仕入れ額に利益を上乗せして市場に出すわけですが、長屋式住宅をそのまま市場に出しても相場で売れるとは限らないからです。
次の方法としては、隣家に買い取ってもらうというものです。
隣家の住民も同じように売却を考えていて、その方法について悩んでいる可能性もあります。
このような場合、隣家に買い取りを打診することは有効な方法と言え、隣家の住民も買い取り後に自分の部屋と併せて売却できるため、双方にとってメリットがあります。
また、上記の方法と逆の方法となりますが、隣家などほかの部屋を買い取りその長屋全体の所有者となることで、ほかの住民の同意を得ることなく売却することができます。
長屋全体の所有権を持つことで、更地にして土地のみの状態で売却したり、テナントとして売却するなど選択肢が広がるわけです。
そして最後の方法としてはリノベーションをするというもので、たとえばレトロ感を押し出すことができれば、ニッチなニーズを獲得できる可能性もあります。
ただし、その場合は隣家の承諾が必要となり、それらにかかった費用を回収できるかどうかは不透明なため、リノベーションについては慎重に考えるようにしましょう。

まとめ

長屋式住宅はある世代以上の方にとっては懐かしさを感じる住宅形式と言えます。
ただし、売りにくいのも事実としてあるため、今回は少しでも良い条件で売却する方法についてご紹介してきました。
物件の立地や所有権などにより売却方法も変わってくるため、ご自身が所有する物件がどのような状況にあるのかを把握したうえで、どの売却方法が適切なのかを慎重にご検討しましょう。

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