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最低敷地面積とは!最低敷地面積の土地を分筆すると売却はむずかしい?

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最低敷地面積とは!最低敷地面積の土地を分筆すると売却はむずかしい?

建物を建築するには最低限の土地の大きさが決められていて、制限以下の土地には建物を建てることができません。
したがって土地を分筆する際には、敷地面積の最低限度である最低敷地面積を確認し、不利益が生じないように注意する必要があります。
この記事では最低敷地面積とはなにか、最低敷地面積の調べ方や小さく分筆した土地の売却方法について解説します。

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土地を分筆するときは注意が必要!最低敷地面積とは?

土地を分筆するときは注意が必要!最低敷地面積とは?

土地を複数人で相続したり、土地の一部を売却するときなど、分筆を検討することがあるかもしれません。
分筆とは、1つの土地を複数に分けて登記することで、正式な手続きになるため慎重に検討することが大切です。
分筆するときには最低敷地面積に注意しましょう。
この基準を下回ると、今後土地の活用が制限されることがあります。

最低敷地面積とは?

最低敷地面積とは、建物が建てられる最低限の敷地面積のことであり、敷地面積の最低限度ともいわれます。
最低敷地面積を満たしていない土地には、建物は建てられないことが法令で定められているので注意しましょう。
最低敷地面積が決められた背景として、土地を細分化して分筆すると、将来土地を統合することが困難になることや、それぞれの土地に十分な日当たりや風通しが確保できなくなるなどの懸念がありました。
また、地震や火災のときに密集地は被害が拡大しやすかったり、避難経路がわかりにくいことで、危険性が高まります。
このような防災や住環境の観点から、建物を建てる敷地は、良い環境を維持するために一定の広さが必要とされるようになりました。
最低敷地面積とは、まちづくりにおいて暮らしの快適さを守るために定められた制度です。
これにより、小規模な土地が増えないようにする対策がとられています。
最低敷地面積は法律で定められているわけではなく、自治体によって設定されているという点にも注意が必要です。
地域によって最低敷地面積が異なるので、居住場所を変えるときはあらためて確認する必要があります。
最低敷地面積の決め方は、地区計画区域・用途地域の種類によって設定されることが一般的です。
たとえば東京都の場合、多摩部にある9つの市については100㎡〜120㎡、23区のうち目黒区・中野区・杉並区・板橋区は60㎡、世田谷区・練馬区・江戸川区は70㎡が最低敷地面積とされています。
指定されている面積を少しでも下回ると、建物の建築は認められないので注意しましょう。
最低敷地面積が70㎡と決められている世田谷区では、68㎡に分筆した土地には建物は建築できないということです。
土地を購入する目的のほとんどが居住用の家屋を建築するためなので、小さく分筆されて建物が建てられない土地は売却しづらいのです。

制度が適用されないケース

最低敷地面積を満たしていないと基本的には建物を建築できませんが、例外として以下の場合は建物が建てられます。

●建ぺい率の限度が80%と指定されている地域で、防火地域にある耐火建築物
●公衆便所や交番など公益上必要性が高い建築物
●敷地の周りが公園や広場など空地に囲まれていて、特定行政庁が環境を害する恐れがないと判断した建築物
●特定行政庁が用途上または構造上やむを得ないと認めた建築物


危険性がないことや、必要不可欠だと正式に認められた場合のみ、例外として最低敷地面積の制限を受けずに建物を建築できます。
ただし、ごく稀なケースであり、基本的に一般家屋を建てる際には、例外は認められないと認識しておきましょう。
また、自治体によっては最低敷地面積の規制を設けていないところもあります。
たとえば大阪市では制限を設けていません。
そして、建築制限を受けるのは最低敷地面積の規制が導入されたあとに分筆した土地であるということも認識しておきましょう。
たとえば、2000年に最低敷地面積の規制条例が施行された場合、1999年にすでに分筆されていた土地に対しては効力がおよびません。
この土地が最低敷地面積未満だったとしても、新しく建物が建てられるということになります。

土地を分筆するときは注意が必要!最低敷地面積の調べ方とは?

土地を分筆するときは注意が必要!最低敷地面積の調べ方とは?

最低敷地面積は全国で統一されているものではなく、地域によって異なるため、土地ごとに確認しておくことが大切です。
最低敷地面積の調べ方を知っておきましょう。

調べ方①自治体のホームページ

もっとも早くて簡単な調べ方は、自治体のホームページを利用する方法です。
最低敷地面積の制度はそれぞれの自治体が独自に導入しているため、自治体のホームページから情報を集めましょう。
調べ方は、「地域名 最低敷地面積」や「地域名 敷地面積の最低限度」と検索すると見つけられます。
ホームページ上に情報を公開していない場合は、役所の都市計画課やまちづくり課を訪れると教えてくれるでしょう。

調べ方②不動産会社で確認する

不動産会社は土地の売却に関するさまざまな情報を持っているので、土地の分筆や売却を考えている方は相談し、最低敷地面積についても尋ねてみましょう。
自治体によっては最低敷地面積の条例を緩和する動きが見られるところもあり、今後の動向を予測して土地活用の計画を立てると利益に繋がりやすいです。
不動産会社は専門の知識や情報を持っているので、アドバイスを受けることがおすすめです。

調べ方に関する注意点

土地が分筆されたタイミングが最低敷地面積の規制前であれば、売却が有利に進んだり、希望する建物が建てられたりと、土地活用がプラスに働くことがあります。
所有する土地が最低敷地面積を満たしていない場合は、登記簿謄本の表題部にある「原因及びその日付」の欄を確認し、いつ分筆されたかを調べてみましょう。

最低敷地面積より小さく分筆してしまった土地の売却方法とは?

最低敷地面積より小さく分筆してしまった土地の売却方法とは?

最低敷地面積より小さく分筆された土地は建築制限があり、活用しにくく、売却も困難になる場合があります。
しかし、法令を見過ごして最低敷地面積以下に分筆してしまった方もいらっしゃるかもしれません。
最低敷地面積より小さい土地は工夫して売却しましょう。

小さい土地の売却方法①隣地の所有者に売却する

所有地に面している土地の持ち主であれば、土地を購入することでメリットが生じる可能性があります。
たとえば、隣地も最低敷地面積を下回る土地だった場合、合筆することで土地の活用方法が広がります。
また、隣家が家の増築や駐車場、ガレージの建設のために土地の購入を検討していた場合、近隣間の土地の売買は双方にとって都合が良いでしょう。
最低敷地面積未満の土地を売却するときのターゲットとして、隣家が挙げられます。

小さい土地の売却方法②買取・合筆してから売却する

2つ目にご紹介するのは隣家に売却するのとは逆で、隣地を買い取り、土地を合筆してから売る方法です。
合筆して最低敷地面積を満たせば建築が認められるため、買主が見つかりやすくなるでしょう。
最低敷地面積未満の土地は、売却価格が相場を下回ることがありますが、制限を満たしていれば相場価格で買主が見つかる可能性が高いです。
ただし、ご自身の土地を売却する前に隣地を購入するため、資金が必要となります。
また、想定している価格で売却できないことも考えられるため、赤字になることも覚悟しておく必要があるでしょう。
まずは隣地の住人に、これからの土地活用について相談をもちかけてみてはいかがでしょうか。
お互いの利益が一致するかもしれません。

まとめ

土地を所有している方は、最低敷地面積の制度を把握し、分筆するときは十分考慮することが大切です。
最低敷地面積の調べ方は簡単で、多くの自治体がインターネット上に公表しています。
もし、現在所有している土地が最低敷地面積より小さい場合は、隣地に相談をして合筆することがおすすめです。

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