家族名義でマンションの売却を考えている方はいますか。
原則としてマンションなどの物件の売却は名義人が手続きを行わなければなりません。
親や子であっても名義人でなければ売却することは出来ませんが、名義人が手続きを行えない事情を抱えてしまった場合に限り、家族名義での売却が可能となります。
家族名義でマンションを売却～依頼の場合～
基本的にマンションや不動産物件などの所有権をはじめとする、あらゆる権利は全て名義人が持っています。
ですので、上記で説明した通り例え家族であっても売却をすることはできません。
名義人本人が依頼をしたとしても契約行為は名義人本人が行わなければなりません。
その理由としては、不法な売買を防ぐためです。
どうしても子に契約手続きを任せたい方は身分を証明する書類が必要になりますし、さらにそれを基にした『委任状』を作成する必要があります。
他にも、名義人の印鑑証明や住民票、委任された子の本人確認書類などをご用意しなければなりません。
家族名義でマンションを売却～後見人の制度～
名義人が手続き行為を行えない状態のケースもあり得ます。
名義人の意思決定能力、判断能力が認知症などで欠如してしまった際は、後見人の選定を行う手続きが必要となります。
「成年後見人制度」と呼ばれる制度です。
後見人に選定される主な流れとして
1名義人本人の住所地の家庭裁判所に、成年後見制度開始の審判の申し立てを行う
2医師が名義人本人の意思能力や判断能力を評価する
3後見人が選定され、審判が確定される（1～3まで約3ヵ月～4ヵ月程度かかる）
とステップを踏まなければなりません。
家族名義でマンションを売却～税金に関する注意点～
後見人として所有名義を変更した際、「贈与税」「不動産取得税」「登録免許税」の3つの税金が課せられることに注意しなければなりません。
3つの税金の内容は以下の通りです。
『贈与税』
・「売買」の形で金銭の授受を行った時、相場とかけ離れた安い金額であると「贈与」と見なされ課税されます。
（※ただし夫婦間・親子間の贈与の場合は条件によって特例措置が受けられます）
『不動産取得税』
・売買、贈与などで不動産を取得した人に課される税金が不動産取得税です。
（※相続の場合は非課税で、贈与を受けたマンションに居住する場合には税額が軽減されます。）
『登録免許税』
・所有者移転登記に必要な税金が登録免許税です。贈与・売買の場合ともに固定資産税評価額の2％が標準の課税率です。
（※売却のためだけに名義変更するケースは、相続登記の軽減税率が適用されません。）
それぞれ注意する点もありますので、必ず確認しておきましょう。
まとめ
家族名義でマンションの売却をする方法をまとめると、『名義を変更して手続きを行う』
『売却手続きに必要な代理人を立てる』『成年後見人制度を利用する』の3つになります。
それぞれ、気をつけておくべき点も多く難しい売却方法ですが、名義人にも様々な事情があります。
あらかじめ情報を把握することで、もしもの事態にも対処することができますね。
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