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マンションの売却に不利となる瑕疵物件とは?

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京都、大阪でマンション物件の売却をお考えの方はいらっしゃいますか?

物件の売却や購入などを考える際に、事故物件などの悪い噂を耳にする機会は多いですよね。


実は「事故物件」や「訳あり物件」といった名前は俗称であり、正式な不動産の書類などの名称においては「瑕疵物件」と表記されます。


しかし、この「瑕疵」という言葉も、定義があいまいで「瑕疵物件」を扱う際に勘違いされてしまうことや、意味を理解されず、余計な不安や恐怖にあおられ結果トラブルとなることが多いです。


今回はそんな「瑕疵物件」となってしまったマンション物件などの売却を分かりやすく解説します。


瑕疵物件の問題① ~2つの定義~


瑕疵物件


瑕疵物件には2つの定義があります。「物理的瑕疵」「心理的瑕疵」です。

物理的瑕疵に該当する物件は、住宅や土地に腐食、欠損があるなど暮らしを送る上で実害を被る可能性が高い物件です。

文字通り物理的に目に見える不安要素とも言い換えることが出来ます。


心理的瑕疵に該当する物件は、物理的瑕疵と同様に文字通り、心理的不安な問題を抱えている物件です。

例えば、自殺や殺人事件の現場となったお部屋、近隣に反社会的勢力の活動拠点があり、「怖い」「気持ちが悪い」といった嫌悪感を持たせてしまう場合が挙げられます。


瑕疵物件の問題② ~心理的瑕疵の発見~


物理的瑕疵の場合は、上記で説明した通り目視で確認が取れることが多いです。

専門家の方が調査をすればほぼ把握できるでしょう。


しかし、心理的瑕疵となれば、事件が起きたとしても、片付けてしまえば分かりづらくなりますし、時間をさかのぼってまで事故歴を確認するのは大変難しいです。


また、ここで大きなポイントとなるのが瑕疵の責任を担保する問題についてです。

物理的瑕疵の場合は、売買契約書においても「瑕疵担保責任」と明記され、一定の保全措置をとることができますが、心理的瑕疵の責任はどうのように担保するか具体的な方法を明記することができません。

ここで争点となるポイントは『売主が心理的瑕疵の事実を告知するかしないか』です。


瑕疵物件の問題③ ~告知義務について~


告知

前項で説明した争点において、後から瑕疵の事実を知った買主が売主に対し相応の責任を追及することが可能です。

買主にとって心理的な不安を与えないためにも心理的瑕疵を伝える義務があるようです。


相応の責任を具体的に説明しますと、損害賠償などを求めることもでき、実例もあります。


瑕疵物件の問題④ ~心理的瑕疵物件に該当するモノ~


しかし、該当に値する瑕疵物件の線引きは難しく、曖昧な例が多いです。

『死亡が伴う心理的瑕疵』について定義するにしても、老衰や孤独死といった様なケースがありますし、自殺についても搬送先の病院で死亡した、など例を挙げればきりがありませんので、告知に該当するものを正確に見極めなければなりません。


一般的な例としては、死亡先がどこであれ自殺は告知の義務があり、老衰などの故意的な死ではない場合は告知する義務はないようです。

 

瑕疵物件の問題⑤ ~売却について~


解説した瑕疵物件、特に心理的瑕疵の事情を抱えた物件を売却する際、価格としてはかなり下がることが予想されます。


一般市場の3割、場合によっては半分の値段となることもあり得ます。

そもそも、買手を見つけること自体が難しいかと思われます。

あえて瑕疵物件を購入する方など、買手を探すのには苦労するかと思われます。


そこで不動産仲介会社などの専門の方にご相談することをオススメします。

特に瑕疵物件の買取を専門とする会社なら今までの実績もありますし、信頼できますね。

その際、より瑕疵についての事情を伝えやすくするために事実関係を書面化するのが良いでしょう。


まとめ


いかがでしょうか。瑕疵物件について知識を持つことで、今後何かあった際に役立つことは多いと思います。

特に売却などでは問題が起こることは多いです。


センチュリー21グローバル不動産販売では京都、大阪で物件の売却などについてお悩みになっている方のサポートを行っております。

京都、大阪で物件の購入、売却などのご相談は、ぜひお気軽に弊社スタッフまでお問い合わせ下さい。

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