もし購入予定のマイホームが、売買契約締結後で引き渡し前に火事で燃えたり、地震で倒壊してしまった場合、代金の支払いはどうなるのでしょうか。
このような場合の対応を決めているのが不動産売買契約における「危険負担」です。
今回は、京都・大阪で不動産売買をご予定の方に、この「危険負担」についてご紹介します。
不動産売買の「危険負担」とは
建物の売買契約などは双務契約であり、自然災害により建物が倒壊したといった理由で売主（債務者）の引き渡し義務が履行できない時、損害を売主（債務者）・買主（債権者）のいずれかが負担するかという問題を「危険負担」といいます。
この場合の具体的な理由とは、「何者かに放火された」「土地の陥没、及び流出により建物が損壊した」「隣の家の火事による類焼」等が当たります。
売買契約が完了したあと、上記のような理由で住宅の引き渡しができなくなっても、買主（債権者）は売主（債務者）に代金を支払うというのが不動産売買契約における基本的な考え方です。
しかし、代金は支払っても住宅は手に入らないので、買主（債権者）にとっては大きな損失となります。
不動産売買の「危険負担」特約
そうしたケースを避けるため、不動産売買契約には「危険負担」の特約を入れるのが一般的です。
この危険負担特約とは、「本物件の引渡し前に、天災地変その他売主又は買主のいずれの責にも帰すことのできない事由によって本物件が毀損したとき、売主は本物件を修復して買主に引き渡すものとする」と定めるものです。
売主が契約書に「危険負担」の特約を入れていれば売主がリスクを負う約束をすることになるので、住宅が修繕できる程度なら売主が費用を負担して修繕し、買主に引き渡すことになります。
ただし、自然災害などで住宅が流されてしまう、全壊してしまうなど修復が不可能な場合、買主は売買契約そのものを解除できます。
不動産売買の「危険負担」・売主の自衛策は？
売主にとって「危険負担」の特約を入れる事は、万が一の時には大きな経済的損失を被る事にもなりかねません。
そのため自衛策として、引き渡しが完了するまでのあいだ火災保険や地震保険に入っておくのがよいでしょう。
保険に入っていれば、引渡し前に災害にあったり、火災が起こった場合も修復費用を保険金でカバーできます。
おわりに
売買契約のタイミングでこのような事態になる事は滅多にないかと思われますか、全くないとも言い切れません。
そのため、買主の立場だった時は売買契約書にこの特約があるかどうかしっかり確認し、なければ契約の延期や中止を求める事も考えた方が良いでしょう。
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