資産運用の方法としてはFXや外貨預金・株式投資など、色々な方法がある中で、安定して収入が得られると選ばれているのが不動産投資。
不動産投資とは、アパートやマンションを購入して家賃収入を得たり、購入した物件の価値が上がった時に売却し、その売却益を得ることを言います。
近年では売却益よりも家賃収入を期待して投資するという方が増えています。
不動産の利回り
不動産投資で賃貸経営をする前には、その建物の収益性を考える必要があります。
どのくらいの期間で購入時の支出金額を回収することができるのか、どのくらいで利益を上げていくことができるのかを把握しておくことが大切です。
それらを不動産の「利回り」と言います。
利回りの計算方法
一般的な利回りの計算方法は、以下のようになります。
利回り＝「1年間の利益額」÷「物件の購入価格」×100
例えば、購入額が1000万円で、1年間の利益額が200万円だったとした場合、利回りは20%となります。
投資規模の異なる投資対象に対しても、利回りで見ればどちらの投資案件のほうが投資効が良いのか判断することができます。
この計算式で算出される利回りがもっとも一般的で、「表面利回り」と呼ばれます。
表面利回りとリスク
この表面利回りの高い物件ほど、投資に適した物件だと考えられがちです。
ここで満室時の年間賃料収入が同じ1千万円の大阪の都心部にある賃貸物件Aと、郊外の賃貸物件Bとを比べてみます。
都心部の物件Aは、地価が高いため物件購入価格は1億円となります。
一方郊外の物件Bは5,000万円とAよりもだいぶ安価な価格で購入しています。
表面利回りを計算すると、Aは10%、Bは20%です。
都心部の好立地にある物件Aは、入居希望者が多く、いつも満室に近い状態。
将来賃料の値上げや、転売も可能だと考えられます。
これに対して郊外の物件Bは地域の衰退とともに賃料も下落傾向で、空室率も築年数が経つにつれ上がってきます。
いざ売却となった時も、購入希望者を探すのは容易ではないでしょう。
すなわち、購入価格が高く表面利回りが低い都心の物件Aよりも、購入価格が安く表面利回りが高い地方の物件Bの方が、家賃収入の下落リスク、売却リスクなど、多くのリスクを抱えていることになります。
不動産投資を始めるとき、表面利回りの高い物件を選ぶことは、リスクの高い物件を選ぶことになるという原則を忘れないようにしましょう。
不動産投資を行う場合の判断は？
では、投資を行う際に、指標となる利回りはどのようなものなのでしょうか。
プロの投資家が投資を行う場合に用いる「キャップレート」があります。
キャップレート＝（想定年間賃料-想定年間費用）÷物件の購入価格
想定年間賃料とは、満室時の年間賃料から空室で損失する想定額を引いた額。
想定年間費とは維持管理費や損害保険料、固定資産税や都市計画税、その他費用を足した額です。
想定年間賃料から想定年間費用を引いた額を償却前営業利益と言います。
満室時の年間賃料がどんなに高くても、空室などで損失想定額が大きかったり、維持管理にお金がかかる場合、その物件の償却前営業利益は少なくなってしまいます。
そのため、物件の実際の収益力を判断するには償却前営業利益を見ることが大切であり、それを物件の購入価格で割ったキャップレートこそが、不動産の投資判断を行う上で、一番の判断基準になると言えるのです。
おわりに
不動産の利回りについてご紹介しました。
近年は中古市場が活況となり、不動産投資を考える投資家にとっては物件購入のチャンスとも言えます。
市場の動向をしっかりと研究して利回りを正しく判断することが、資産運用を成功に導くことになるでしょう。
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