病死の事故物件を売却する際の告知義務はある？売却する際の注意点も解説

病死のあった事故物件の売却をお考えになったとき、告知義務の有無などご心配になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、過去に病死のあった事故物件を売却する際、告知義務への対応についてお伝えします。
また、取引価格への影響や売却する際の注意点などについても解説しますので、ご検討する際の資料としてお役立てください。

病死の事故物件は売却する際に告知義務はある？

病死のあった物件は、原因によっては事故物件に該当しないため、告知義務はありません。
以前は明確なきまりはありませんでしたが、現在は2021年に国土交通省が定めたガイドラインを基に告知すべき対象なのかを判断します。
ただし、例外もあるため注意しましょう。

告知義務の参考にする国土交通省のガイドラインを解説

病死の発生した物件について、国土交通省のガイドラインでは、病気や老衰などの自然死は売却する際に購入希望者に対して告知する義務はないと定められています。
家族による介護中に自宅でお亡くなりになった場合は、事故物件にあたらないからです。
この他、一人暮らしの方が日常生活の中で、誤って食べ物が詰まったことによる窒息や転倒などによりお亡くなりになった孤独死も告知の対象外になります。
一人暮らしであっても、家族や在宅医療・介護スタッフなどがご臨終の場に立ち会った場合は、孤独死ではなく病死となります。

孤独死は対応が異なる？

孤独死は、お亡くなりになったあと、発見までに時間がかかると告知義務が発生します。
発見が遅くなって特殊清掃をおこなった物件および、特殊清掃でも物件の汚損を回復できないときにリフォーム工事をした物件も告知しなければなりません。
また、発見が大幅に遅くなってニュースなどの報道対象になった物件も、告知すべきです。
どんなに時間が経過しても、インターネットで検索すると見つかるだけでなく、周辺住民が購入者に事実を伝えることもあるため、事前に知らせてトラブルを避けることが望ましいでしょう。

集合住宅の告知義務が発生する事例は？

マンションなどの集合住宅においても、同一物件内で発見が遅くなった孤独死があったときに特殊清掃やリフォームをおこなった場合には告知義務が発生する可能性があります。
くわえて、共用部分での事故死も対象になることを忘れないようにしましょう。
共用部分は発見が遅くなることはありませんが、ニュースなどでの報道対象になることから、告知しなければなりません。
集合住宅で起きた事例はニュース性が高く、多くの方の記憶に残ることから、発生した場所や原因にかかわらず、何年経過しても伝えるべきと肝に銘じましょう。

病死による事故物件は売却価格に影響を受ける？

病死でも、事故物件にならない老衰などの自然死や家族が臨終に立ち会った場合は、売却価格への影響はほとんどないのが実情です。
しかし、告知義務が生じるような事例では、影響を受けることもあります。

病死による事故物件は価格に影響がある？

一人暮らしの病死であっても、告知義務が発生しない事例では売却価格に与える影響はほとんどなく、地域の相場どおりの価格での取引が可能です。
しかし、お亡くなりになったまま発見が遅くなった場合は、不動産の価格相場よりも10％程度安くなってしまいます。
物件内で亡くなったことが周辺住民や同じマンション内に知れ渡ると、20％程度価格が下がることも珍しくありません。
さらにニュースなど報道の対象になった場合は20～30％下がり、特殊清掃やリフォーム工事をおこなった物件は50％程度まで下落してしまいます。
この下落幅は、あくまで目安であり、購入希望者との交渉次第では、相場と遜色ない価格での取引も可能です。
孤独死で発見が遅くなり、周辺住民や社会に与えるインパクトが強かった事件の現場になった物件は、事件性がない病死であっても取引に影響を受けてしまいます。
集合住宅は、インターネットで過去のニュースなどを検索した際、事故物件と同じ住所表示になりますが、異なる住戸であることを明確に伝えて価格を維持しましょう。

事故物件は心理的瑕疵への対応がポイント

病死が原因の事故物件の場合、取引価格に影響を与えるのは心理的瑕疵です。
心理的瑕疵とは、物件に目立つような損傷などはないが、過去に事故などが発生した現場であることから、不安な気持ちになったり嫌悪感を抱くことを言います。
購入希望者が心理的瑕疵と感じる原因がある場合、物件の価格が高いと感じると購入しません。
しかし、自然死などの場合は日常生活でのできごとと受け止めることができることから、心理的瑕疵には該当せず、相場と変わらない価格での取引になります。
反対に、事故物件であっても、安い価格であれば購入する方もいるため、売却する側が先回りして価格を下げて売ることはあまりおすすめしません。
事故物件を理由に、さらなる値下げ要求を受けることにもつながる行為です。
病死による事故物件は、告知すべき状況でなければ、通常価格に近い金額での取引を目指しましょう。

病死が原因の事故物件を売却する際の注意点

病死による事故物件を売却する場合、事故死と比較して心理的瑕疵は少なく、そのままの状態でも売却することは可能です。
とはいえ、通常の物件よりは売却までに時間がかかり、購入希望者が見つからないこともあります。
そこで、原状回復をおこなうか買取業者に依頼する方法がおすすめです。

早期に売却したいときは買取業者に依頼しよう

事故物件を売却する際、短期間で処理したいときは買取業者に依頼する方法が便利です。
買取業者には、訳あり物件を専門に手掛ける会社もあり、豊富な経験に基づいて対応します。
購入した物件を活用することにも慣れているため、安心して任せることができるでしょう。
近隣の相場と変わらない買取価格を提示することも多く、安値での取引になる心配もありません。
買取業者のホームページから、気軽に相談しましょう。

リフォームや清掃をおこなってから売却する

多少費用をかけて原状回復工事をおこなってから売却すると、相場とほぼ同じ金額での売却が可能です。
損傷のあった部分の清掃はもちろんですが、水回りなど交換が望ましい部分はリフォーム工事をおこなうことも視野に入れましょう。
注意点は、高額なリフォーム工事をおこなった場合、売却しても持ち出しが多くなってしまうことです。
無理のない範囲で工事をおこない、過去のイメージを払拭してから相場に近い金額での取引成立を目指しましょう。

ある程度の期間をおいてから売却する際の注意点

事故物件を売却する際、告知義務の生じる期間のきまりはありませんが、賃貸物件は発生から3年経過すると告知しなくても良いとガイドラインは定めています。
ニュースにならなかった事例は、周囲の住民も気持ちの面で早期に落ち着くため、風評被害や心理的瑕疵は心配するほど大きくはないでしょう。
そこで、賃貸物件と同じように3年程度を目安に期間をおいてから販売活動をおこなうと、近隣の相場と同じ程度での取引成立が見込めます。
注意点は、販売活動を始めるまでの期間、固定資産税などの維持費を負担しなければならない点です。
物件が老朽化して価値が低下しないよう、換気や清掃などの維持管理作業を定期的におこなう点も忘れないようにしましょう。

まとめ

当社では上記のような物件もお取り扱いしております。

病死が原因の事故物件は、売却する際に購入希望者に対する告知義務はありませんが、例外もあるため注意が必要です。
売却価格は、発見が遅くなってニュースなどで話題になった場合は下がることもあります。
病死による事故物件を買取業者に依頼すると、短期間で相場と遜色ない価格での売却ができる可能性もありますので、ぜひ検討してみてください。