不動産売却で必要な図面とは？取得方法や注意点も解説！

普段の生活で不動産に関する図面を意識することは少ないですが、不動産売却の際は不動産会社や買主から図面の提出を求められる可能性があります。
「どのような図面をどうやって取り寄せたら良いかわからない」と困惑している方も多いのではないでしょうか？
売却時に用意しなければならない図面は複数の種類があり、取得時にはコツが必要です。
この記事では不動産を売却するときに必要な図面の種類や取得方法、注意点についてご紹介します。

不動産売却で必要な図面とは？①図面の種類

売却条件を決めるためには、対象不動産の面積や位置がとても重要です。
誤った情報で売買契約を結んでしまうと、大きなトラブルになりかねません。
売却時に求められる図面には主に地図と測量図があり、それぞれに種類があります。
各種類の特徴を知っておくと、売却手続きをスムーズに進められるでしょう。
ここからは図面の種類を詳しくまとめました。

地図

地図は法14条地図と公図の2種類があり、精度に差があります。

法14条地図
不動産登記法第14条第1項に規定されている図面を、法14条地図といいます。
不動産売却で「地図」といえば、法14条地図を指すことが多いので覚えておきましょう。
一般的な地図とは異なり、法14条地図は面積や位置、形状などの精度が高いのが特徴です。
登記記録を見ただけでは、不動産の位置や形状の認識はできません。
それを補うために、法務局に備え付けられているのが法14条地図です。
もし境界がわからなくなってしまった場合も、法14条地図をもとに復元できます。

公図
公図とは、もともと明治時代に税金を徴収するために作られた図面です。
明治時代の測量技術をもとに作られているので、法14条地図と比較すると精度が劣ります。
まだ法14条地図が整備されていないエリアもあるため、法14条図面に準ずる役割を果たしているのが公図です。
公図は広義の意味で、法14条地図と法14条地図に準ずる図面の2種類の図面の総称として使われることもあります。
そのため登記所で公図を申請すると、法14条地図が開示されることも多いです。

測量図

測量図は確定測量図・現況測量図・地積測量図の3種類に分かれます。

確定測量図
隣地所有者の立ち会い・合意のもと、境界線を正式に確定させた図面を確定測量図といいます。
「境界線が隣地所有者の主張と異なる」などの揉め事を防止するためには、欠かせない図面です。
そのため不動産売却では、一般的に確定測量図を使用します。

現況測量図
土地の所有者が認識している境界線をベースに作られるのが、現況測量図です。
塀や水路など敷地内にあるものが詳しく記録されているものが多く、物理的な環境を把握するのに役立ちます。
ただし確定測量図のように隣地所有者の立ち会いがないため、あとで境界線について隣地所有者と揉める恐れがあります。

地積測量図
土地の面積を測量してつくった図面を地積測量図と呼びます。
主に分筆登記や土地地積更生登記など正確な土地面積を測りなおすときに作成され、法務局に備え付けられています。
地積測量図は作成時期によって、精度が大きく異なるので注意しましょう。
昔は境界線記載の義務がなかったので、面積しか記載されていないものも多くあります。
一方で平成17年以降の地積測量図は境界線の記載が義務付けられているので、比較的精度が高いです。

不動産売却で必要な図面とは？②図面の取得方法

先に解説した図面は、どこで入手すれば良いのでしょうか。
法14条地図や公図、地積測量図については、土地を管轄している法務局で取得可能です。
ここからは法務局で図面をどのように入手するのか、その方法についてご説明します。

取得方法

法務局の窓口に直接出向くほかに、オンラインや郵送などでの入手も可能です。
ただし物件によってはオンラインで取得できないケースもあるので、心配な場合は窓口に行くのがおすすめです。

法務局の窓口で取得する
対象不動産を管轄する法務局に行き、申請用紙を提出して図面を請求します。
交付手数料を支払えば、取得が可能です。
土地の所在地は、住居表示と地番をそれぞれ記載しなければなりません。
地番がわからない場合は、法務局にあるブルーマップを調べれば確認できます。

インターネットで取得する
データ化された図面が登録されていれば、オンラインでも入手できます。
そのほかに、オンラインで請求して郵送や窓口で取得する方法も選択可能です。
ただし図面のデータ化が進んでいないものも多いので、その場合は利用できません。
遠方に住んでいる場合は、法務局への移動時間が省けるので便利な方法です。

郵送で取得する
申請用紙を自宅で印刷・記入し、手数料分の印紙と返信用封筒を同封して法務局に郵送する方法もあります。
図面請求手続きに慣れていて時間に余裕がある場合は、便利な方法です。

取得にかかる費用

図面の交付を受けるには、手数料がかかります。
方法によって料金が異なりますが、主な料金は次のとおりです。

●書面請求　450円
●オンライン請求・郵送取得　450円
●オンライン請求・窓口取得　430円
●オンライン請求・データ取得　365円

不動産売却で必要な図面とは？③注意点

注意点①地番と住居表示の違いに注意する
法務局で図面を請求するときの注意点として、地番と住居表示を区別して記入しなければならない点があります。
地番とは、登記簿に記録するために法務局が付与する番号です。
一方住居表示は郵便などで使用される住所のことです。
地番と住居表示は異なる場合が多いので、混同しないように注意しましょう。

注意点②図面の精度に注意する
図面の種類によって精度が異なるのも、注意点としてあげられます。
地図については、公図よりも法14条地図のほうが正確です。
また測量図については確定測量図がもっとも精度が高く、現況測量図や古い地積測量図は精度が低くなります。
精度の低い図面を前提に売却してしまうと、書面上の面積と実測面積に誤差が発生することもあります。

注意点③追加で測量が必要なケースもある
不動産を売却するときは、確定測量図の提出を求められることが多いです。
そのため確定測量図がない場合は、追加で測量しなければなりません。
確定測量業務は土地家屋調査士に委託するのが一般的で、費用は60～80万円程度かかります。
予算を組むときには、測量費用も見込んでおくことが注意点です。

注意点④隣地所有者との境界トラブルに注意する
不動産売却をきっかけに、土地の境界を巡って隣地所有者と揉めるケースは少なくありません。
境界が曖昧なまま長期間放置されている場合は、境界杭の移動や樹木の越境などにも注意しなければなりません。
売主の責任で隣地所有者としっかりと話をして、懸念点を解消しておくことが重要です。
隣地所有者も納得した状態で売却を進められれば、売却後にトラブルが発生する心配もなくなります。

まとめ

ここまで不動産を売却するときに必要な図面の種類や取得方法、注意点について解説しました。
不動産売却では精度や信頼度の高い図面が欠かせません。
図面の種類によって精度や信頼度が変わるため、混同するとトラブルの原因になる恐れがあります。
それぞれの図面の違いを押さえておき、精度の低い図面のみの場合は必要に応じて追加で測量も必要です。
法務局に登録されている図面は、窓口やインターネット、郵送などの方法でだれでも取得できます。
ただし地番や住居表示の違いなど取得時の注意点もあるので、初めての場合は担当者に質問しながら取得できる窓口のほうが安心でしょう。