不動産を売却する際、どのような状態で引き渡せば良いのでしょうか。
今回は、現状渡しで不動産を売却する際のメリットやデメリットについてご紹介します。
また、そもそも現状渡しとはどのような状態なのかについても触れていきますので、不動産の売却を検討している方はぜひ参考にしてみてください。
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現状渡しとは？
まず最初に、不動産売却時の現状渡しとはそもそもどのようなことなのかをご説明していきましょう。
不動産を売却する際、物件の瑕疵などを修繕せずに買主に引き渡すことを、現状渡しといいます。
厳密にいうと、売主が知っている瑕疵を修繕せずに引き渡すということです。
不動産を売却する際、壁のヒビや水回りの故障などを修繕してから引き渡すことが一般的となります。
壁にヒビが入っていたり、壁紙がはがれている、給湯器が壊れているなどの状態では、買い手がつきずらく売却までに時間がかかってしまう恐れがあるからです。
しかし、さまざまな事情により、現状渡しとして引き渡すこともあります。
現状渡しによる法的責任
欠陥を修繕せずに引き渡すわけですから、通常よりもトラブルのリスクが高いといえます。
トラブルが起こった際、売主にどのような法的責任があるのかを見ていきましょう。
契約不適合責任
まず最初に考えられるのが、「契約不適合責任」です。
以前は、「瑕疵担保責任」というものでしたが、2020年4月に改正され「契約不適合責任」となり、売主の責任や買主の保護がより明確になりました。
瑕疵担保責任では、買主に引き渡せば契約を果たしたものとしていましたが、契約不適合責任では契約どおりに引き渡す義務があるとしています。
損害賠償請求の対象も広くなり、契約内容に告知していなかった部分も含まれるようになりました。
さらに買主は損害賠償の請求、契約解除にくわえて、追完請求や代金減額請求もできるようになったのです。
対象となる期間も、契約時点までに発生していた不具合に対して、引き渡しまでに発生した不具合と期間が延びています。
告知義務違反
不動産を売却する際、売主が知っている瑕疵について、すべて買主に告知する義務があります。
告知義務の必要がある不動産の瑕疵は、物理的瑕疵、環境的瑕疵、心理的瑕疵、法律的瑕疵の4種類です。
物理的な瑕疵は、雨漏りやシロアリ被害、壁のひび割れ、地盤沈下など、環境的瑕疵は騒音や振動などについて、また近所からの悪臭についても告知義務があります。
心理的瑕疵は、過去にあった自殺や他殺、近隣に暴力団事務所があるなど、買主が心理的に不快や不安に思う部分です。
法律的瑕疵は、建築基準法や都市計画法などで制限されている部分のことになります。
建物の高さが制限されているエリアや、再建築不可物件で再建築や増築ができないことなども告知義務の一つです。
これらについて、知っているにも関わらず買主に告知しないことを、告知義務違反といいます。
告知義務に違反した場合、補修請求や減額請求、損害賠償や契約解除に応じる必要があり、買主だけではなく仲介を依頼した不動産会社からも損害賠償を請求することがあるのです。
不動産売却時に現状渡しをするメリット
次に、不動産売却時に現状渡しするメリットを、売主、買主の双方から見ていきましょう。
売主のメリット
コストがかからない
不動産を現状渡しで売却するメリットは、修繕費用をかけずに売却できることです。
修繕してから売却したほうが、売却価格がアップする可能性は高いですが、修繕費用が高額な場合は回収できるだけの価格アップが見込めない場合もあります。
中古住宅を売却する際は、修理すべきなのか、修理にかける費用はいくらまでなのかを見極める必要があるでしょう。
しかし、修繕しないからといって瑕疵を告知しなくても良いというわけではありません。
売主が知っている瑕疵はすべて買主に告知する義務があり、違反した場合は先ほどお伝えしたように契約不適合責任を負うことになります。
損害賠償などを請求される可能性がありますので注意が必要です。
不動産買取は契約不適合責任が免責になる
築年数の古い建物などは値段がつかない場合もあります。
そうなると、現状渡しでは買い手がつかないことも予想されますので、不動産買取がおすすめです。
その場合、個人から個人への売却ではないので、契約不適合責任が免責になるのがメリットといえます。
早期売却が可能
建物を修繕してから売却する際、工事期間などの関係で、売却が遅くなってしまいます。
その点、現状渡しだとそのまま売却しますので、早期売却も可能です。
買主のメリット
安く購入できる
修繕済みの不動産は、修繕費用分だけ価格が高くなっていることがほとんどです。
しかし、現状渡しの場合は修繕しない代わりに価格が安いというメリットがあります。
早急に修繕するような瑕疵がない場合、現状渡しのほうがメリットが大きいといえるでしょう。
引き渡しまでがスピーディ
物件によって、成約後にリフォームや修繕をおこなう売主もいます。
その場合は、引き渡しまでに時間がかかってしまいます。
しかし、現状渡しの場合は、スピーディに取引を済ませることができるのがメリットといえるでしょう。
不動産売却時に現状渡しをするデメリット
最後に、不動産を売却する際、現状渡しにするデメリットを売主と買主の双方からご紹介します。
売主のデメリット
売却価格が相場より安くなる
現状渡しの不動産は修繕済みの不動産と比較すると、売却価格が安くなってしまうことがデメリットです。
相場の価格で売り出したとしても、買主から値下げ交渉がある場合がほとんどといえるでしょう。
契約不適合責任を負う可能性が高い
契約不適合責任とは契約書に記載していない瑕疵が見つかった場合に負う責任です。
売主が知っている限りのことを告知していたとしても、現状渡しの物件は買主がインスペクションをおこなうこともあるため、瑕疵がみつかりやすいともいえます。
現状渡しで売却する際は、自分でも把握していなかった瑕疵が発見されることも想定しておきましょう。
不要品は撤去する費用がある
不動産の現状渡しは築年数の古い物件などに多くみられます。
また、相続した物件などを使用しない場合にも、修繕せずに現状渡しするケースが多いです。
しかし、現状渡しとはいえ、家具家電などの不要品や粗大ゴミをそのまま置いていって良いというわけではありません。
不要品や粗大ゴミなどをそのまま置いていく場合は、売買契約書などに記載しておく必要があります。
残存物に関して、買主との同意がないまま残しておくとトラブルが発生しますので注意が必要です。
買主のデメリット
修繕やリフォーム費用が高くなる場合がある
現状渡しの不動産は価格が安いことがメリットです。
瑕疵の程度によっては、すぐに修繕しなくても良い場合もありますが、早急に修繕しないと生活できないこともあります。
そのため、予想以上に修繕費用が高くなる可能性も少なくはありません。
現状渡しの不動産を購入する際は、売主の同意のもとインスペクションをおこなって修繕箇所やおおよその修繕費用を把握しておくことをおすすめします。
また、築年数の古い不動産はリフォーム費用が高くなる可能性もありますので、その点がデメリットといえるでしょう。
契約不適合責任の期限に注意する
契約書に記載されていない瑕疵がみつかった場合、売主に損害賠償などを請求することができます。
しかし、契約不適合責任には期限があることに注意してください。
通常、引き渡しから1年などの期限が設けられていて、値下げに応じる代わりに契約不適合責任の期間を短くするという場合もあります。
契約不適合責任を過ぎた場合の不具合については、買主の負担となりますので、心配であれば購入前にインスペクションをおこなうことがおすすめです。
まとめ
今回は、不動産売却時の現状渡しについてご紹介しました。
現状渡しはコストがかからない一方で、売却価格が下がってしまうというデメリットもあります。
修繕費用と売却価格のバランスを見極めてから売却するようにしましょう。
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