2024年4月から不動産の相続登記が義務化！申請期限や罰則はどうなる？

「不動産を相続したが、名義変更はどうすれば良いのか？」「売却する前に、故人から相続人に名義変更が必要か？」とお悩みではありませんか。
不動産を名義変更するには、法務局にて相続登記が必要です。
2021年4月に相続登記を義務化する改正案が可決され、2024年4月から施行されます。
「相続したら登記をするのは当然だ」と思っている方もいれば、「親が登記していなかったからしなくてよい」と思っている方までさまざまでしょう。
では、どうして相続登記が義務化されたのか、その背景や登記しないで放置したらどうなるのかを確認していきましょう。

相続登記が義務化された背景とは？

2024年4月に施行される相続登記の義務化は、義務化することで不動産を相続したら登記しなければいけない意識を高める目的があります。
どうして相続登記の意識を高めなければいけなくなったのかが、義務化の背景です。
実は、日本では所有者不明の土地が増えています。
所有者不明の土地とは下記のような土地です。

●所有者はわかっているが転居してしまって連絡がとれない
●相続時に登記されておらず、相続人が増えて連絡が困難になっている

相続時に登記しなかったために所有者不明の土地となってしまうのは、相続登記しておけば防げるケースです。
では、どうして相続登記しないのかみていきましょう。
相続登記しない理由には、手続きが面倒で司法書士費用がかかるという問題があります。
相続でもめていて、誰が相続するのか決まらないケースもあるでしょう。
そもそも、これまでは相続登記が義務化されていなかったので、登記する必要はないと考えているケースもあります。
そこで、相続登記が義務化されることになりました。
それでは、なぜ所有者不明の土地が増えると困るのかご存じでしょうか？
たとえば、行政が公共事業や再開発を進めたいときに所有者不明の土地があると困るのです。
所有者がわからないからといって、行政が勝手に土地を活用することはできません。
公共事業や再開発のためには、時間と費用をかけて所有者を探さなければいけないのです。
民間人にとって困るのは、災害後に復興に向けた工事が必要になったときです。
所有者不明の土地があると、その土地の範囲だけ手をつけられなくなります。
さらに、相続登記がされていないと、正しく相続できないという弊害もあるでしょう。
つまり、登記がされていなくて所有者不明の土地になっていると、有効に土地活用できないことが大きな問題となります。

相続登記が義務化されたらどうなる？罰則も決められている！

では、相続登記が義務化されたらどうなるのか確認していきましょう。
2024年4月から相続登記が義務化されると、相続登記の申請期限が定められます。
申請期限は土地の所有者が亡くなり、土地を相続すると知ってから3年以内に相続登記しなければいけません。
正当な理由なく申請期限内に登記されなければ、罰則として10万円以下の過料が科されます。
注意しなければいけないのは、施行日前に相続の開始があった場合についても適用される点です。
施行日または相続開始があったことを知り、かつ、不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をおこなわなければいけないとされています。
相続登記の義務化にあわせて、住所や氏名の変更登記についても義務化されることになりました。
所有者個人や法人の氏名・住所の変更があった場合は、その日から2年以内に変更しなければいけません。
住所や氏名の変更登記についても、期限内に申請しないと罰則が科せられます。
そこで問題になるのが、すべての人が不動産を相続したいわけではない点です。
相続したくない不動産に関してはどうしたらよいか、確認していきましょう。
売却しても利益がでない土地でも、1度相続して所有者になってしまうと所有権を放棄できず、固定資産税だけ払い続けなければいけません。
相続で不動産を取得したけれど所有者になりたくない場合は、その所有権を放棄することも可能です。
現在も相続放棄はできますが、現在の法律では不動産の相続を放棄するなら現金など他の遺産の相続もすべて放棄しなければいけません。
現金は相続したいけど不動産の所有権は放棄したい、そんな遺産相続ができるようになります。
さらに、相続登記の手続きが一部簡略化されるのも嬉しいポイントです。
相続財産の一部を遺贈するという遺言があった場合、法定相続人全員の承認がないと名義変更できませんでしたが、義務化がされた後は単独での申請ができます。

相続登記の義務化を気にせずに放置したらどうなる？

相続登記をしないで放置すると、罰則が科せられるリスクがあります。
たとえば、以下のようなケースに陥る可能性があります。

●関わる相続人が増加し手続きが複雑になる
●遺産分割協議がなかなか進まない
●不動産の権利を失うことがある

相続登記をせずに放置すると、次の世代まで数次的に相続が発生し、今の名義から現在の相続人までの人数が増えてしまいます。
そのため、現在の所有者は1人であっても、その方が所有者になるために誰がどう相続していたのかを戸籍などからさかのぼって確認することになり、手続きが複雑になってしまいます。
たとえば、曾祖父の不動産を祖父と祖父の兄弟が相続し、祖父の不動産を父と父の兄弟が、祖父の兄弟の不動産をその子と子の兄弟が相続すると、この時点で相続人の人数は6人です。
何世代にも渡って登記されていなかったり、兄弟姉妹が多かったりすると、相続人がどんどん増えます。
また、相続登記を放置すると、遺産分割協議がむずかしくなるケースもあります。
不動産の名義人の父親が亡くなり、家族と話し合って長男が相続したケースの場合、すぐに相続登記をすれば何も問題ありません。
しかし、相続登記をしなかったために、不動産の登記名義人が母親となっていることがあります。
母親が健康なうちは問題ありませんが、認知症になったら、不動産を売却または登記するために成年後見制度を活用しなければいけません。
成年後見制度を利用すれば登記を変更できるとはいえ、手続きの時間と費用がかかってしまいます。
そして、遺産分割協議が滞りなく終わっても、相続登記していなかったばかりに不動産の権利を失うことがあるのも注意が必要です。
たとえば、父の遺産を兄弟で相続したとします。
遺産分割協議で兄は不動産を相続し、弟は現金を相続することで合意して、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書は作成しても兄が相続登記をしなかったら、兄が単独で不動産を相続したとは登記上ではわかりません。
そのため、弟は不動産を相続しているとして第三者に売却できてしまうのです。
第三者が購入した土地を登記してしまうと、遺産分割協議書があっても兄は不動産を単独で所有していると主張ができなくなることが民法で定められています。
時間が経つと登記したかどうかわからなくなるケースがあるので、不動産を相続したら早期に登記しておくとよいでしょう。

まとめ

今回は、2024年4月から義務化される相続登記についてご紹介しました。
相続登記が義務化されたのは、所有者不明の土地が増加している現状が背景にあります。
申請期限や罰則が設けられますが、不動産の所有権だけ放棄できる新しい制度ができるのはメリットに感じる方も多いでしょう。
相続登記が必要だとわかったら、なるべく早めに手続きの準備を始めましょう。