換価分割で不動産相続したときの譲渡所得税とは！高額になるケースを解説

相続の分割方法は、大きくわけて4つあります。
財産をそのまま分割する現物分割、財産をもらった方が他の相続人に差額分を現金で支払う代償分割、共同で相続する共有分割と、財産を売却して現金で分割する換価分割です。
4つある相続方法のなかでも税負担軽減を高額にすることが期待できる換価分割について、譲渡所得とはどれくらいなのか、その他に課税される税などをご紹介します。

換価分割とはどんな相続方法？換価分割における譲渡所得税

換価分割とは、不動産など相続した遺産を売却して得られた売却金を法廷相続人の間で分配する遺産分割方法です。
土地や建物など不動産の遺産が多いと、財産をそのまま分割する現物分割では不公平感がでてしまうため、換価分割での相続方法が選択されるケースが多いといわれます。
換価分割で相続するときの遺産分割協議書の書き方は不動産の名義がどうなっているかで変わります。
共同相続人全員の名義に変えてから売却する場合と、代表者の名義に変えて売却する場合です。
共同相続人全員の名義に変えるメリットは税金関係の問題が起こりにくい点で、デメリットは売却手続きに全員の署名捺印が必要になるため手間がかかる点でしょう。
代表者の名義に変えるメリットは手続きがスムーズな点で、デメリットは代表者を選ぶときに相続人の間でもめることがある点です。
また、名義的には代表者1人が相続していることになるため、換価分割での相続なのに贈与とされ、贈与税が課税されるケースがあります。
トラブルにならないように、遺産分割協議書をしっかり作成しておきましょう。
では、換価分割をした場合の譲渡所得についてみていきましょう。
譲渡所得とは、所有している不動産を売却したことで得た譲渡益です。
換価分割の譲渡所得の計算方法は、売却価格から取得費と売却のための諸費用を差し引きます。
例として、被相続人の遺産が不動産だけだった場合の譲渡所得についてみていきましょう。
被相続人の不動産を長男と次男の2人が換価分割で相続することになりました。
不動産を売却した価格は4,000万円、取得費と売却のための諸費用は合わせて2,000万円です。
そのため、売却価格4,000万円から、取得費と売却のための諸費用2,000万円を差し引くと、譲渡所得2,000万円。
その2,000万円を2人で半分ずつわけたので、1人1,000万円ずつの譲渡所得となります。
不動産を売却したときは、3,000万円を控除する特例を受けられるケースがあるので、特例を受けられれば譲渡所得税の課税対象とはなりません。
譲渡所得税は不動産の所有期間で税率が変わります。
所有期間が5年以内の短期譲渡所得と、5年を超える長期譲渡所得です。
短期譲渡所得は、所得税30%・復興特別所得税2.1%・住民税9%になります。
長期譲渡所得の税率は、所得税15%・復興特別所得税2.1%・住民税5%です。

換価分割で相続する注意点！高額になるケースがある？

換価分割の相続方法は、売却した金額を相続人で分割できるので、相続金額がわかりやすく公平に分割できるのがメリットです。
しかし、換価分割では条件によって譲渡所得税が高額になるケースがあります。
注意が必要な点は2つです。

●相続した不動産が居住用不動産ではない場合
●不動産取得時から売却時までの地価上昇と貨幣価値の変動

相続した不動産が居住用不動産ではなかった場合、居住用住宅控除が利用できません。
人が住んでいたのに、相続不動産が居住用住宅だと認められないケースがあります。
ここで事例として、被相続人が母親で相続人が長男と次男、母親と長男は同居していて次男は別居していたケースをご紹介します。
母親が亡くなり、母親と長男が同居していた不動産を兄弟で換価分割の方法で相続しました。
不動産は4,000万円で売却し、取得費と売却のための諸費用は合わせて1,000万円だったので、譲渡所得は3,000万円です。
兄弟2人で分割したので1人1,500万円ずつとなり、3,000万円の特別控除が受けられれば譲渡所得税は発生しません。
ところが、長男は居住用住宅控除の3,000万円の特別控除を受けることができたのに、次男は長期譲渡所得税を支払わなければいけませんでした。
相続のケースで、居住用住宅控除が認められないケースがあるので注意しましょう。
また、一般的に相続不動産は不動産を取得してから売却までの期間が長いので、換価分割では地価上昇と貨幣価値の変動の影響を受けるかもしれません。
地価の変動が激しい地域は、被相続人が購入したときは1,000万円の不動産が、相場9,000万円に上昇しているケースがあります。
すると、売却価格9,000万円から取得費1,000万円と売却のための諸費用を差し引いても高額の譲渡所得となり、譲渡所得税が高額になってしまうのです。
譲渡所得税が高額になる場合は、利用できる特別控除がないか事前にチェックしておくとよいでしょう。

換価分割の税金とは？譲渡所得税以外の相続にかかるその他の税金

換価分割でかかる譲渡所得税を中心にご紹介してきましたが、相続にはその他にも税金がかかります。
換価分割で必要な税金は、譲渡所得税・登録免許税・印紙税です。
登録免許税とは、相続登記に必要な税金になります。
登録免許税の税率は相続・売買・その他で変わり、相続の場合の税率は不動産価格の4/1000です。
登録免許税の計算で使われる不動産価格とは固定資産税評価額で、売却価格とは異なります。
売却価格が5,000万円だったとしても固定資産税評価額が6,000万円の場合もあれば、1,000万円の場合もあるので注意しましょう。
また、抵当権抹消の登録免許税は、不動産1つにつき1,000円です。
印紙税とは、換価分割するために不動産売買する契約書に貼る収入印紙。
500万円を超え1,000万円以下であれば1万円、1,000万円を超え5,000万円以下は2万円というように、不動産の売却価格によって印紙税はかわります。
ただし、印紙税は平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間、記載金額が10万円を超える不動産の譲渡に関する契約書には、軽減税率が利用できるケースがあるのでチェックしておきましょう。
500万円を超え1,000万円以下であれば1万円のところ5,000円、1,000万円を超え5,000万円以下は2万円のところ1万円となります。
では、他の相続方法の場合はどのような税金がかかるのか、みていきましょう。
現物分割の場合は、譲渡所得税と贈与税が課税される可能性があります。
代償分割の場合も、譲渡所得税と贈与税が課税されるかもしれません。
代償分割は財産をもらった人が他の相続人に差額分を現金で支払う方法なので、譲渡所得がないという考え方もありますが、他の人が相続した不動産のうちの相続分を現金でもらっているだけなので、譲渡所得があったとみなされるケースがあるのです。
共有分割は、譲渡所得税や不動産取得税が課税されるケースがあります。

まとめ

不動産を換価分割で相続したときに必要になる譲渡所得税についてご紹介しました。
換価分割とは相続した遺産を現金化して相続人で分割する方法で、不公平になりにくいメリットがあります。
そして、高額にならないように注意する必要があるため、本記事を参考にして適切な対応をするようにしましょう。