孤独死があった物件を売却するにあたってリフォームの必要性を解説

孤独死は高齢者だけではなく、近年では若者にまで範囲が及んでいます。
突然起きた事態に対して訳あり物件となり、入居者が埋まる確率が激減して売却のためにリフォームするかで相談する人は多いものです。
そこで本記事では、孤独死があった物件を売却するためにリフォームの必要性があるかを解説します。
さらにリフォームする際にかかる費用相場や注意点の情報もシェアするため、参考にしてみてください。

孤独死があった物件の売却➀リフォームの必要性について

結論から伝えると、孤独死があった物件を売却するためにリフォームの必要性がある場合があります。
そこで、どの程度がリフォームの必要性に値するかを以下にまとめました。
心配な場合は不動産会社やリフォーム会社に相談してみましょう。

脱臭をするため

孤独死の後は遺体から体液が出ていて、床や壁に染み込んでいる場合が多くあります。
染み込んだ体液や遺体は時間が経過すると臭いを放ち、部屋中に拡散して悪臭になってなかなか取れません。
また、体液は床にとどまることなく、床下まで浸透するケースは多いです。
最悪の場合、床下さえも通過してコンクリートの中まで染み込んでいます。
床下は湿気があるため、リフォームの必要性がなかった場合は臭いの元となる細菌がどんどん増殖して快適な暮らしができません。
脱臭のためにオゾン脱臭機やコーティング剤で施工できますが、手順を間違えると効果が出なくなります。
リフォームをするなら特殊清掃をする業者に依頼しましょう。

見栄えを良くするため

孤独死する人の死因は循環器障害や脳疾患をして亡くなる場合がありますが、出血をして亡くなる場合もあります。
すると壁や床に血液が付着し、見栄えが悪くなることで新たな入居者が恐れて契約できません。
そのため、見栄えを良くするために血液は専用薬剤できれいに落とす必要があります。
しかし、専用薬剤でも血液の跡が薄く残ったり、血液が広範囲に広がっている場合は施工が大変です。
その場合は新しい壁紙に貼り替えれば解決し、施工時間も1時間程度で終わります。
仮に壁紙を貫通して染み込んでいるなら、脱臭時と同様の施工が必要です。

配管をきれいにするため

孤独死する場所がお風呂であるケースがあります。
床にも染み込むことなく、滲み出た体液は排水口を通るため安心です。
しかし、配管の臭いをチェックするとものすごい悪臭が漂っているケースが多くあります。
水を流しただけでは臭いが取れず、改善できない場合はリフォームが必要です。
お風呂は密閉空間であるため、個人でやると臭いや薬剤が充満して危険性があります。
また、施工は高圧洗浄機や脱脂洗浄剤で掃除しますが、傷や破損部分に臭いが染みついているとなかなか取れません。
お風呂は毎日利用する場であるため、リフォームをしなかった場合は入居者の生活にストレスがかかるでしょう。
隅々まできれいにするためには、業者の力が頼りです。

孤独死があった物件の売却➁リフォームの費用相場とは

リフォームは特殊清掃と遺品整理を終えてから行います。
作業工数に応じて料金は異なりますが、費用相場は数十万円から数百万円です。
どの設備でどのくらいの費用がかかるのか、一つずつ確認しましょう。

壁紙は約1,500円／㎡

壁紙は1㎡あたり約1,500円かかります。
たとえば一室ぐるりと囲んだ40㎡の壁紙をすべて交換する場合、費用は6万円になります。
ただし、壁紙の種類と施工代がプラスされるのを考慮しておいてください。
壁紙の種類はデザイン性が高いものほど料金がプラスするうえに、断熱性がある性能がついているとさらに費用は重なります。
施工代だと剥がした壁紙の処分費や、壁紙を貼り替えるためにかかる移動費がかかり、業者によって手数料が追加されるでしょう。
大幅なリフォームをしない限り、予算は10万円から20万円が妥当になります。

床は約4,000円／㎡

壁紙は1㎡あたり約4,000円かかります。
1畳は1.62㎡であるため、計算しやすいでしょう。
たとえばアパートで8畳の床をすべて交換する場合、12.96㎡になります。
約13㎡になるため、費用は約5万2,000円です。
ただし、壁紙同様に床の種類と施工代がプラスされるのを考慮しておいてください。
床の種類は無垢材を選んだり床暖房つきにしたりできて、豊富な種類から選べて魅力的です。
特に無垢材は調湿作用をしてくれるため、細菌が増えるために必要な水気がなくなって都合がよくなります。
施工代だと剥がした床の処分費や、やっぱり床を貼り替えるために家具を移動する費用がかかり、業者によって費用が変わるでしょう。
一般的なリフォームをするなら、予算は10万円から30万円が妥当になります。

風呂場は約100万円

お風呂場になると一部の交換が難しいため、ユニットごと交換する場合が多いでしょう。
予算は約100万円で入れ替え可能ですが、お風呂とトイレが一緒の物件になるとプラス30万円はかかります。
他にも廃材の処分費と手数料がかかるため、予算は150万円から200万円が妥当です。
また、大きなリフォームとしてユニットバス以外の浴室からユニットバスにすると、大きな費用がかかります。
マンションだと広さに制限があって難しいですが、戸建ての物件になると多い工事です。
予算の目安をつけるために、まずはリフォーム会社に相談してみてください。

孤独死があった物件の売却➂売却とリフォームをする際の注意点

孤独死があった物件の対応において初めての人が多く、やるべきことや知るべきことの注意点を把握していない場合があります。
リフォームして売却するとき、どのようなことに気をつければいいのか確認してください。

リフォームまでの工程をすます

リフォームまでの過程に必要なのは、特殊清掃と遺品整理になります。
リフォームは作業の最終工程であり、まずは特殊清掃で汚染箇所の清掃が必要です。
次に遺品整理で撤去作業をして、オゾン脱臭機で隅々まできれいにします。
以上の工程まで行わないと新たな買主に悪い印象を与え、売却が困難になるでしょう。
どんな人でも壁に血液が付着していたり、悪臭が漂っていたりすると契約まで踏み切れません。
費用は掛かりますが、工程を飛ばすことなく完遂するのがポイントです。

孤独死があった事実を隠さない

孤独死があった事実を隠した方が、物件をすぐに売却できると考える人が多いことでしょう。
しかし、事実隠蔽として孤独死を隠すと、購入者とトラブルが起きて懸念点になります。
最悪の場合、損害賠償請求をされてしまうため、賠償金をリフォームにあてて事実を伝えた方が賢明です。
例え建物を解体しようとも、買主には事実を通告しなければなりません。
孤独死が起きたのは敷地内で発生したとみなされ、どんなに状況を変えても隠さないのが注意点です。
売却できるのは事実を伝えたうえで、納得して購入する買主だけになります。

売却価格を把握しておく

孤独死した遺体の状態によって、売却価格が変わります。
不動産を知らなくても、テレビやインターネットでよく聞く「訳あり物件」に該当するからです。
例え良質な物件であっても、買主の心理的抵抗は計り知れません。
これを心理的瑕疵といい、売却価格を最大30％は安くする必要があります。
遺体を早期発見して、腐敗がしていない良好な状態な場合は、せいぜい10％の値下げです。
しかし、遺体が腐敗して滲み出た体液が所々染み込んでいる場合は、20％以上の値下げが妥当になります。
買主の需要が高い物件だと大幅な値下げをしなくても売却できるため、見極めが重要です。

まとめ

孤独死があった物件を売却する場合、リフォームの必要性があるかの相談は多いです。
その場合は、臭いや見栄えをチェックして判断しましょう。
費用はそこそこかかりますが、しっかりと改善すればスムーズに売却できます。