瑕疵担保責任（契約不適合責任）とは？瑕疵を見つける方法と注意点

不動産購入をお考えの際に、「瑕疵担保責任」や「契約不適合責任」などの言葉を耳にする機会があるでしょう。
これは物件になにか欠陥が見つかった場合、売主がその責任を負うことを言います。
この記事では、瑕疵担保責任の概要から、「隠れた瑕疵」を見つける方法、そして瑕疵を負わないための注意点を解説し、より良い物件探しのヒントとなる情報をお伝えします。

瑕疵担保責任（契約不適合責任）とは

まずは「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」はなにを指すのか、その概要をご説明します。

不動産の瑕疵とは

瑕疵（かし）とは、欠陥や不具合のことを言い、建物の場合は傷や欠陥で、本来の品質や性能が損なわれていることです。
「欠陥住宅」というのも、瑕疵のある住宅と表すことができます。
一般的によくある瑕疵とは、雨漏りやシロアリによる被害、土壌汚染などです。
たとえば雨漏りがあると、雨をしのげるという住宅本来の機能が果たされていないということになります。
シロアリ被害があれば、長年住める予定で購入したものが、その機能に値しないということになり、それぞれ瑕疵に値すると判断されます。
また、不動産の瑕疵は物理的なものにとどまらず、心理的なものも定義に入ります。
なにか事件や事故があるなどで、住む方が嫌悪感を抱くものがあればそれは「心理的瑕疵」と認定されます。
ほかにも、家の周辺に廃棄物処理場があるなど、周囲の環境によるものを「環境的瑕疵」と言います。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い

この2つは基本的には似たことを指すと考えて良いでしょう。
2020年4月に民法が改正され、一部内容の変更とともに、それまで瑕疵担保責任だったものが契約不適合責任と名前も変わりました。
しかし慣習として「瑕疵担保責任」という言葉がまだ使われていることも多いです。

瑕疵担保責任（契約不適合責任）とは

先ほどご説明した瑕疵に対して、引き渡しが終わったあとでも売主が責任を取ることを瑕疵担保責（契約不適合責任）と言います。
「契約不適合責任」となった現在は買主に4つの権利があります。

●損害賠償請求
●契約解除
●追完請求
●代金減額請求

下の2つが2020年の民法改正によって追加された、買主の権利です。
損害賠償請求とは、瑕疵による損害が起きたことに賠償を求めることです。
契約解除は、当初の契約と違う内容になったので、契約自体をなかったことにする権利です。
追完請求とは、当初の契約と同じ状態にするための修理などを要求する権利のことを言います。
そして最後の代金減額請求とは、瑕疵がある分の値引きを後から要求する権利です。
このような瑕疵担保責任（契約不適合責任）によって、買主は守られています。

瑕疵担保責任（契約不適合責任）で隠れた瑕疵を見つけるポイント

瑕疵があると最初にわかるものであれば、売買契約の前にその点について話し合い、修理してもらうか、そもそも契約をしないなど対処することができます。
しかし事前にはわかりにくい瑕疵であることも多いため、このように見えづらい瑕疵のことを「隠れた瑕疵」と呼びます。
なお、瑕疵担保責任（契約不適合責任）では瑕疵が隠れているかどうかは問題ではなく、契約目的に合っていないと判断された場合に発動します。

隠れた瑕疵を見つける重要性

隠れた瑕疵でも事前に見つけることができれば、購入後の無用な面倒を避けることができます。
さらに、瑕疵担保責任（契約不適合責任）が発生するのは期間が定められており、契約によってその期間は異なります。
個人が売主の場合は、「責任を免除する」として責任を負わない契約にしている場合もありますし、あっても1～3か月程度の短い期間であることがほとんどです。
業者が売主になっている場合は宅建業法で「物件の引き渡しから2年以上」という期間が定められているため、ほとんどの場合は2年間の責任期間としています。
その期間以上経過してから瑕疵が発覚してもなにもできず、すべて買主が自分で解決しなければならなくなるので、なるべく早く瑕疵を見つけることが重要です。
ただし場合によっては「構造耐力上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」については別の法律により引き渡し後10年間の責任期間となります。
しかしこの場合に該当するかどうかは線引きが難しく、最悪の場合裁判にまで発展するケースもありますので、基本的には引き渡し後2年以内、できれば契約前に気づくことができるのが最良です。

隠れた瑕疵を見つけるポイント

なるべく早い段階で隠れた瑕疵を見つけるため、以下のポイントを意識しましょう。

建物状況調査をおこなう
国が定めた講習を修了した建築士がおこなう「建物状況調査」というものがあります。
これを受けることで、見ただけでは分からない建物の状態を判断できるため、心配な場合は検討してみてください。

担当者とじっくり相談する
周囲の状況や心理的な瑕疵については建物の調査ではわかりません。
そのため、担当者と連絡を取り、じっくりと話すことでその物件の建物以外の状況も判断することができるでしょう。
弊社ではご要望を確認しながらお客様の立場になってご相談をお受けしておりますので、お気軽にご相談ください。

瑕疵担保責任（契約不適合責任）で引き渡しまでの注意点

不動産会社が売主である物件は2年間、場合によっては10年間の責任期間があるのでまだ安心できますが、それまでの間に不動産会社が倒産してしまうことも考えられます。
その場合はたとえ期間内に瑕疵がわかったとしても責任を負う相手がおらず、買主は泣き寝入りするしかありません。
また、先ほども少しお伝えしたように、個人の売主である場合は責任期間がかなり短いため、より一層の注意が必要です。

仲介業者のサポートに頼る

このような隠れた瑕疵に対する問題について、法律もからんでくるため個人では完全に把握するのが難しく、判断に迷う問題も多数出てきます。
そのため、個人間の売買でも仲介業者がサポートをして、瑕疵担保責任（契約不適合責任）についてしっかりとご説明し、必要な手続きのお手伝いをします。
少しでも難しいと思うところがあればお気軽にご相談ください。

ホームインスペクションを実施する

念を入れるのであれば、ホームインスペクションを実施するのも良いでしょう。
ホームインスペクションは住宅診断とも呼ばれ、すみずみまで建物を調査することが可能です。
費用はかかりますが、安心するためには良い手段かもしれません。
売主にホームインスペクション実施を依頼することもありますが、買主が自分で申し込んでおこなうこともできます。

納得して契約を進める

物件の瑕疵について、正しい知識を身につけ、納得しながら売買契約を進めていくことが大切です。
なにかがあったときには瑕疵担保責任（契約不適合責任）をはじめとした整備がされているので、必要以上に心配する必要はありません。

まとめ

瑕疵担保責任（契約不適合責任）とはなにか、「隠れた瑕疵」を見つけるポイントと、引き渡しまでの注意点をお伝えしました。
住宅という大きな買い物をしたあとに瑕疵が見つかったときには、瑕疵担保責任（契約不適合責任）があることを思い出してください。
買主に不利益がないように、さまざまな制度が用意されているので、ご不明な点があればお気軽にお問い合わせください。