リバースモーゲージとリースバックの違いとは？2つの比較情報をご紹介！

このご時世、給料や年金が年々減っていくなか、自分で資金を作る力が必要になってきています。
新しい事業を始めるためにお金がほしい人や、老後の生活資金が必要というかたもいるでしょう。
そんな中、ご自宅などの不動産を活用して、資金を得るリバースモーゲージとリースバックに注目が集まっています。
今回は、この二つの違いを比較しながら解説していきます。

リバースモーゲージとリースバックの違いとは？①概要について

自宅を活用して資金を調達したいけれど、二つの違いがわからないというかたもいるでしょう。
二つは似ているようで違う手段を使います。
どのような手段で資金確保するのかを事前に知り、現在の自宅の状況をしっかりと分析したうえで、どちらを利用するか判断しましょう。

自宅を活用して生活資金を確保する手段

リバースモーゲージとリースバックは、二つとも自宅を活用して資金調達をできるサービスです。
その二つのサービスの大きな違いは、自宅を売却して資金を得るのか、それとも自宅を担保にして資金を得るということでしょう。
また受け取る資金が、売却代金なのか銀行からの借り入れなのかという点も異なります。
どちらも最終的には不動産を売却するため、相続後に不動産が残らないことも特徴です。

自宅を売却しても住み続けられるリースバック

リースバックとは、不動産の売買と賃貸契約を一体化する売却方式です。
このサービスの特徴は、自宅を売っても住み続けられることです。
自宅に住みながら自宅を売り、その後は賃貸のように住みます。
売却することですぐに資金を得られることが魅力的で、売却契約を交わした後はそのまま売却しても、賃貸のように毎月支払って住み続けることもできます。
契約方法としては、リースバックを提供している会社に不動産を売却すると同時に賃貸契約を結びます。
買戻し特約といって条件をみたすと売却した不動産を買い戻せる権利がついているサービスを提供しているところもあります。
買戻し特約が付いているリースバックの利用方法として一例をあげると、新しい事業を立ちあげるときにリースバックを利用して、事業が成功したら買戻し特約を利用して買い戻すという方法があります。
自分の好きなように資金を使えるので、とても自由度が高いです。
利用者の割合としては、高齢者より若い人向けです。
また家のローン返済など、さまざまな返済に利用しているかたも多いです。

まとまった資金を得られるリバースモーゲージ

リバースモゲージは、自宅を担保にして銀行などの金融機関からお金を借り入れる方式です。
リバースは逆、モーゲージは抵当権という意味で、通常の住宅ローンは、一括で受け取った資金を月ごとに返済しますが、リバースモーゲージは最後にまとめて払うため、逆といわれています。
不動産の資産価値によって融資の金額が決まるため、自宅が資産価値が高い人は、こちらがおすすめです。
借入金の返済は逝去後か、契約期間が満了したときに一括で支払います。
そのため、契約期間中は元本の返済が不要で、利息だけを支払います。
まとまった金額を得られて、利息だけ毎月返済すればいいので、とても魅力的です。
ただ、適応の区域が都市部に集中していて、地方に住んでいる方は利用しづらいです。

リバースモーゲージとリースバックの違いとは？②比較情報

二つのサービスの概要が理解いただけたところで、二つのサービスの違いを具体的に比較しながら、解説します。

所有権の移転するタイミング

一つ目の違いは、所有権の移転するタイミングです。
リースバックは自宅を売却するため、契約した瞬間から所有権が相手に渡ります。
一方、リバースモーゲージは最終的には不動産が売却されるので、所有者が逝去したタイミングで所有権が移転します。
リバースモーゲージは自宅を担保にするだけなので、所有権は自分のままで資金を得られます。
ただ一つ注意点なのが、住宅ローンが返済できなくなることに備えて、金融機関から抵当権の設定を求められます。

対象物件の制限

売却や担保にする対象物件に関しても違いがあります。
リースバックは基本的に対象物件の制限がありません。
年齢も上限がなく、家族構成や立地条件も決まりがないです。
対象物件が決まっていないため、相手が了承していれば、事務所なども対象になります。
リースバックは誰でもサービスを受けられることが強みといえるでしょう。
リバースモーゲージは、対象物件は一戸建ての住居のみです。
また年齢制限があり、55歳が上限になっているところが多いです。
家族構成も条件の一つに含まれています。
これほど条件が厳しい理由は、金融機関にとってリバースモーゲージは住宅ローンと一緒と認識されているからです。
そのため、通常の住宅ローンと同じような条件が設定されており、それを満たさなければ利用することができません。
活用できる不動産が一戸建てなのは、マンションは、建て替えや土地を更地にしたいときに管理組合などの合意がいるため、手間がかかってしまうためです。
マンションの維持するために管理のコストもかかってしまうため、一戸建てのみとなっています。

資金の使途の違い

自宅などを活用して、得た資金の使途においても違いがあります。
リースバックは、得た資金の使い道の制限は特にありません。
何故なら、売却した際に所有権がうつっているため、資金はすべて売却費用として自分の資産になります。
一方、リバースモーゲージは資金使途の制限があります。
具体的には、生活費やリフォーム費用のみでしか使用できません。
理由としては、銀行から借りているお金なので、自分の資産という訳ではないからです。
生活保護や生活応援を目的として始まったサービスなので、生活費だけで十分というかたはおすすめです。

固定資産税の有無

固定資産税は所有権をもっているかぎり発生する税金です。
リースバックは、所有権が移転するため、固定資産税がかかりません。
リバースモーゲージは所有権をもったまま銀行から融資を受けとっている状態のため、固定資産税を払わなければいけません。

リバースモーゲージとリースバックの違いとは？③向いている人とは

二つのサービスはどちらも自宅を活用して資金を得ますが、自分はどちらの方法が向いているのか気になるかたもいるでしょう。
ここからは、例を出しながらご紹介します。

立地条件の良い一戸建てを売却したいならリバースモーゲージ

リバースモゲージは不動産を担保としているので、立地条件がいいほど受け取れる金額が多くなります。
そのため、価値の高い不動産を持っているかたは、リバースモーゲージがおすすめです。
また、公的機関が関わっているため安心してご利用できます。

ランニングコストを抑えたいならリースバック

自宅を所有することで発生するランニングコストを抑えることができるのがリースバックです。
所有権は相手に移っていますが、好きな家に住みながらランニングコストを抑えたいと考えている時に向いている人になります。
またマンションを売却した場合、維持費などの固定費もかかりません。

資金使途が制限されたくないならリースバック

資金を自由に使いたいかたは、リースバックをおすすめします。
制限がないので、好きなように資金を使いたい場合に向いている人になります。
リバースモーゲージもそこまで制限は強くはありませんが、投資などには使用できません。

まとめ

今回は、リバースモーゲージとリースバックについての概要と、二つを比較しながら解説しました。
記事を参考にしていただき、皆さんそれぞれに向いている方法で、利用をしてみることをおすすめします。