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不動産売買契約の3つの解除方法をご紹介!

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不動産売買契約の3つの解除方法をご紹介!

家を買う、売るなどの取引をおこなうときには、手付金や申込証拠金などが必要になります。
こうしたお金が関わることについて理解しておかないと、自分が用意しておいた費用をオーバーしてしまうことがあるでしょう。
そういったことがないように、手付金の役割や相場、申込証拠金などについて知っておくことが必要です。

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不動産売買契約の3つの解除方法➀手付解除とは

不動産売買契約の3つの解除方法➀手付解除とは

不動産契約を解除する時にどういうものが発生するのかを事前に把握しておくと、もしもの時に役に立ちます。
今から契約を解除する際に発生する手付金にて詳しく説明します。

手付金は不動産契約に必要な費用

売買が成立することを前提に、売主に対し契約締結の際に取引金額の一部を支払うことになりますが、この費用のことを手付金といいます。
家や土地を購入したり売ったりするとき、締結からしばらくして代金の支払いをした後に引渡しとなるため、その間も法的関係が続いていますよ・・ということを明らかにするために必要な費用です。
手付金には違約、解約、証約という3つの種類があります。
家屋土地を購入した買主に違反があった場合、違約金として没収できるのが違約手付金です。
また、売主が解約手付の場合には、売主が手付金の倍額を買主に返還する必要があります。
売り主、買主双方に解約する権利を付しており、買主はその費用を放棄することで解約ができ、売り主はその費用を倍額買主に支払うことで一方的に解約ができる、これが解約手付金です。
このほか証約は売買契約が締結されたことを証明するための費用となります。

手付金の相場はいくらになる?

土地や家を購入する時には大きなお金が動きます。
解約する場合も、そう簡単にできないようにしないと、買主、売主の信頼関係が築けなくなってしまうのです。
そのため、手付金が低ければ安易に解約ができるようになってしまいますし、高すぎるとその金額に縛られてしまうでしょう。
一般的に売買金額の5%から10%くらいが相場といわれています。
ただし売主が不動産会社の場合、上限が決められています。
この場合、売買代金の20%以内とされ、これを超える金額を支払った場合は、20%を超える部分が無効となるので、しっかり覚えておきましょう。
また手付金には解除できる期限を設けるのが一般的です。
期限については、売り主が所有権移転登記の手続きをしたときや買主が中間金・残代金を支払ったときなどがあります。
いずれもそのタイミングでは、取引が不安定になるときです。

手付金と申込証拠金・内金は何が違うの?

手付のほかに家や土地を購入する際、購入する前に代金の一部を支払う「申込証拠金」や「内金」があります。
手付金は契約する時に支払いますが、内金は締結後、引き渡しまでの間に売買金額の一部を支払うものです。
申込証拠金は、「その物件を購入する気持ちがあります」と強く提示するため、売買金額の一部を売主に預けるものです。
この費用は締結時の費用の中に含まれます。
一戸建てよりもマンションを購入する際に設定されることが多い費用です。

不動産売買契約の3つの解除方法➁違約解除とは

不動産売買契約の3つの解除方法➁違約解除とは

違約の場合、売主・買主双方に権利があるもの、また一方にしかないものがあり、それにより、違約金が必要となる場合や損害賠償を伴うものなど、いくつかの種類に分けられます。
その違いを理解しておくことも必要でしょう。
売主は受け取った手付金の2倍の金額を買主に支払うことで、また買主は支払った手付金を放棄すれば白紙にできます。
期間は相手方が履行着手する日まで、もしくは契約書に定めた期日までです。
地震や台風など、近ごろは想像を超えた災害が頻発していますが、そういった状況の中で、家が滅失した場合や損傷したときなど、買主が購入したくてもできないことがあります。
損傷について補修で当初の目的を果たすものとなれば、売り主がそれを負担するという内容が一般的ですが、損傷が著しい場合や完全に崩壊、倒壊した場合は白紙となるのが一般的で、これを引越し前の滅失・損傷によるものとしています。
売主、買主に債務不履行があった場合、債務の履行を求め催促しますが、それに応じない場合には白紙にできます。
債務を履行しなかった人に対し、違約金の請求は可能ですが、損害賠償請求はできません。
このような違反によるものは、わかりやすい違反が少なく実際には裁判となる事例が多くなります。
反社会勢力排除によるものは、暴力団排除条例に基づいたもので、売主、買主がこの条項に違反していた場合、強制で白紙にできます。
違反した当事者は違約金の支払い、制裁金の支払いも義務付けとなっており、違約金は売買金額の20%、制裁金は売買金額の80%です。
融資を利用する場合には、予定していた融資を受けられなかったときに支払できませんので、この場合売主がやむなく解除することも多いです。
また、この時、自動破棄、白紙撤回となり売主は手付金について無利息で返還することになります。
買主がわざと融資審査を遅らせた場合や、承認が下りないようにしたときには自動的に白紙とはなりません。
契約不適合責任によるものは、取引対象である家や土地などで、数量、品質、種類、目的と異なる理由があった場合に自動的に白紙にできるものとなっております。
損害賠償請求にあたることもあり、売主は買主に対し、売買する前に売買物件などの状況をしっかり伝える必要があります。

不動産売買契約の3つの解除方法③特約による解除とは

不動産売買契約の3つの解除方法③特約による解除とは

住宅ローンや買い替えの際、特約によって契約を解除できることもあります。
ローンの場合と買い替えの場合の違いを理解しておきましょう。

ローン特約の条件が書かれているか

家や土地を購入する際には、多くの方がローンを組むと思います。
住宅ローンの審査は収入や年齢、個人信用情報などからおこなわれ、審査に通らないケースもあるのです。
審査に落ちてしまうと、いくら売買が決まっていても費用を払うことができないのですからどうしようもありません。
この条件が付いていると白紙撤回に費用が掛かりませんが、これがない場合には、手付金を放棄する、違約金を支払うなどの必要が出てきます。
契約書の中にローン特約が明記されており、その適用に当てはまる状態であれば白紙に戻すことができます。
たとえば、書類に買主が融資の全部、一部が否定されたとき、本契約書を解除できるなど書かれていれば、白紙に戻すことができるでしょう。
ただし業者に仲介業者に借金がある、住宅ローン申請書に虚偽内容があったなどの場合、もちろん適用となりません。

買い替え特約ってどういうもの?

住み替えをおこなう買主が、自分の家を期限までに売ることができないとき、契約書に条件が書かれていれば、白紙に戻すことができます。
自分の家を売った後に別の家を買いたいと思うときに、家が売れない場合の条件が入れることで、万が一家が売れない場合に白紙に戻すことができるのです。
買主にとってメリットのある条件となるため、売買の際、こうした文面を入れてもらうようにするほうがいいでしょう。

まとめ

家を買う、土地を買うときには契約書に書かれていることをしっかりと確認することが必要です。
契約する際、どういう条件が望ましいのかよく考えて、売主と買主がお互いに後悔のしない契約内容にするようにしましょう。

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