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家の買い替えは持ち家の売却と新築の購入どっちが先?

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家の買い替えは持ち家の売却と新築の購入どっちが先?

そろそろ持ち家を買い替えたい、というとき、今ある家を売却してから新しい家を買えば良いのか、それとも新しい家を買ってから今の家を売却すれば良いのか、どちらが得なのでしょうか。
ご自身の状況によって、どちらを先にするのがおすすめかは変わってきますので、一概には断言できません。
そこでこの記事では、持ち家を先に売ることと、新しい家を先に買うことそれぞれのメリットとデメリット、また、不動産買取についても合わせてご説明します。

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持ち家買い替えの売却と購入について①先に売る

持ち家買い替えの売却と購入について①先に売る

持ち家を先に売り、後から新しい家を購入することを「売り先行」や「売却先行型」などと言うこともあります。
そのメリットとデメリットについて解説します。

持ち家を先に売るメリット

今ある持ち家を先に売ることによるメリットは、資金計画に余裕ができることです。
家を先に売ることに成功すれば、そこで得たお金を使って新しい家を購入することができます。
新しい家を買うには住宅ローンの借り入れ金の他にも、多額の経費のことも考慮して計画しなければいけません。
今の持ち家の売却金額が明確になってから次の家を買うことで、無理のない資金計画を立てることが可能になります。
もう一つのメリットは、持ち家の売却を急がなくても良いことです。
まだ新しい家を購入していないので、今の家がなかなか売れなくても二重の支払いになる心配もありません。
売却価格や売る方法に妥協せずに、納得のいく売却を進めていくことができます。

持ち家を先に売るデメリット

持ち家を先に売ることによるデメリットもあります。
持ち家を先に売ると、新しい家を購入して住むまでの仮住まいが必要となることがあります。
仮住まいするとなると、今の持ち家から仮住まいへ引っ越し、仮住まいから新しく購入した家へ引っ越し、と、引っ越しの回数も増え、仮住まいの家賃と引っ越し費用が余分にかかり、身体的な負担も大きくなります。
仮住まい期間をなくそうとすると新しい家の購入を急がねばならず、いろいろな点で妥協することになるかもしれません。
また、持ち家を売却するためには今あるローンを一括で支払わなければいけませんが、売却価格ではローンを支払えないオーバーローンになることもあります。
そうなってしまった場合は貯蓄から補填することになりますが、手持ちの金額ではまかなえない場合もあります。
そんなときには今の家のローン残債と新しい家購入のための住宅ローンを合わせて借りる「買い替えローン」を利用することになります。
買い替えローンでは今の家の残債を新しい家のローンに上乗せした金額となるため、借り入れ金が多くなりがちです。
支払いが負担にならない金額かを慎重に検討するようにしましょう。

持ち家買い替えの売却と購入について②先に買う

持ち家買い替えの売却と購入について②先に買う

新しい家を先に買うことを「買い先行」または「購入先行型」と言います。
今の家に住んだまま新しい家を買うことのメリットとデメリットをご紹介します。

新しい家を先に買うメリット

新居購入を先におこなう場合は、今の家に住みながら新しい家が探せるため、時間に余裕をもって妥協なく新居を選ぶことができます。
今の持ち家から直接新居に引っ越せるので、引っ越しの手間も1度で済み、引っ越し代や仮住まいの家賃もかかりません。
新しい家を先に買うと、精神的、身体的な負担は少ないでしょう。

新しい家を先に買うデメリット

新居購入を先に買う大きなデメリットは、資金に余裕がないと難しいことです。
新しい家を先に買う資金がもともとあれば良いのですが、そうでない場合は今の持ち家を売却したお金を新居購入に充てることになります。
売却金額を当てにして新しい家を購入したのに、当初想定した金額で持ち家が売れなかった場合、資金計画に大きな狂いが生じます。
そのため、新しい家の購入予算を決めにくいことも買い先行の難しいポイントです。
また、資金に余裕がないと売り急ぐ必要が出てきてしまい、今の持ち家売却の値下げを余儀なくされることもあります。
状況によっては今の持ち家のローンと、新しい家のローンの二重ローンになってしまうこともあるため、買い先行は資金に余裕のある方におすすめします。
資金に大きな余裕がない場合は、「つなぎ融資」を受けるという方法もあります。
新居購入に必要な金額を借りておき、今の持ち家の売却金をもって一括返済します。
ただし住宅ローンよりも金利が高く、さまざまな条件もあるため、金銭的負担が大きくなることもあります。
つなぎ融資をご利用される場合は金融機関に詳細をよくご確認のうえおこなってください。

持ち家を買い替える際に売却方法として買取を利用する

持ち家を買い替える際に売却方法として買取を利用する

持ち家買い替えの際に、さまざまな手間を省きたい方や、なるべく早く確実に売却したい方には、不動産会社による買取も検討してみると良いでしょう。
一般的におこなわれるのは、不動産会社に仲介してもらい、個人の買主を探す「仲介」という手段ですが、買取は不動産会社に直接物件を引き渡します。
買取のメリットとデメリットをお伝えします。

買取のメリット

物件が早く確実に売れる
仲介ではいつ物件が売れて手元にお金が入るかはわからないため、今後の計画が立てにくいという欠点があります。
しかし買取であれば直接不動産会社に売却するため、必要な手順も少なく、経験豊富な不動産会社に流れを任せてスムーズに進めることができます。
個人に売却する仲介では、購入希望者の資金事情やさまざまな都合により、一度契約しても破棄されることもありますが、不動産会社を相手にした買取では契約が解除されるリスクはかなり低いです。
借地権や再建築不可の物件など、通常の仲介では売りにくいような物件でも、不動産会社なら買取可能なことも多いです。

仲介手数料がかからない
仲介でかかる手数料が買取ではかかりません。
不動産売買は大きな金額が動くため仲介手数料も大きな金額ですが、それが無料なのはありがたいですね。

内覧の必要がない
仲介では、多くの場合はまだ今の持ち家に住んでいる間から、購入希望者に内覧の場を提供することになるでしょう。
内覧ではすべての部屋の収納や水回りなど、家の隅々まで公開することになりますし、内覧希望者が来るたびに在宅してその相手をしなければいけませんので、それを負担に感じる方は多く、その必要がないのは嬉しいポイントです。

周りにばれずに売却できる
仲介だと広く買い手を探さなければいけないので、大々的に広告を出すことになりますので、売りに出していることが近隣の方にすぐ伝わるでしょう。
しかし買取であれば不動産会社と1対1のやり取りで完了するため、退去するまで周囲が気づくことはないでしょう。

買取のデメリット

買取のデメリットは仲介に比べると売却価格が安くなってしまうことです。
買取された物件は、リノベーションされて売り出されることも多く、そのような費用は売却価格から引かれて計算されるため、どうしても安くなりがちです。
ただし最近は中古市場が盛況で、リノベーション済み物件の人気も上がっていることからも買取価格は以前と比べて上昇傾向にあります。
ご自身の持ち家の買取価格が気になる方は一度ご相談ください。

まとめ

持ち家を買い換えるときに、今の家を先に売るのか、新しい家を先に買うかは悩ましい問題です。
家の売却が難しかったり、なるべく早く売りたい場合は買取を依頼するのもおすすめです。
新しい生活がより良いものになるように願っております。

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