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不動産購入で考える「共同名義」とは?メリットとデメリットを解説

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不動産購入で考える「共同名義」とは?メリットとデメリットを解説

この記事では不動産購入で考える「共同名義」とは何なのか、ご説明します。
実際のメリットとデメリットがわかれば、単独名義と比べることも可能です。
なかには、どうしてマイホームの名義を共同にしなかったのか、反対に共同にしてしまったのか、と後悔する例もありますので、さまざまな点を知っておきましょう。
不動産名義に関してある程度知っている方も、そうだったのかと発見があるかもしれません。

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不動産購入で考える「共同名義」とは?

不動産購入で考える「共同名義」とは?

最初に「共同名義」とはどのような意味なのか、わかりやすくご説明します。
知らない方はぜひこの機会に知っておきましょう。
「共同名義」とは、土地や家屋を1人だけの名義ではなく夫婦や姉妹、友人など2人以上の名義で取得することを指します。
平たくいうと「土地や家屋の権利や住宅ローンを2人や3人など複数で分けること」です。
共同にする相手はカップルや親せき、友人同士なども含まれます。
たとえば3,000万円のマイホームを例に挙げます。
夫婦それぞれが2,000万円を出し合って買うとしましょう。
するとこの物件の「所有持分」は2分の1となります。
なお、この場合であれば購入金額の負担割合は1,500万円ずつにするなど、土地や家屋の金額を負担する割合は名義人が自由に決めることも可能です。

不動産購入で「共同名義」を選択するメリットはこれだけある

不動産購入で「共同名義」を選択するメリットはこれだけある

では、複数あるメリットについて一つひとつ確認していきましょう。

人数分の「住宅ローン控除」が受けられる

不動産を共同名義で買うと、2人なら2人分の住宅ローン控除が受けられます。 
住宅ローン控除とは税制上の優遇のことを意味します。
住宅ローン控除は10年間にわたって住宅ローンの年末残高の1%が減税されるシステムで、減税の対象となる税金は「所得税」と「住民税」です。
夫婦どちらも働いている世帯が単独名義でなく共有名義を選ぶと、2人それぞれの所得税と住民税に住宅ローン控除が使えるため、単独名義の時に比べると減税額が多くなるというわけです。
このように税金面で優遇されるのをお得だと感じて、共同名義を選択する方もいるのです。

不動産を売却する際に「二重の特別控除」を受けられる

また、土地や家屋を買う時だけでなくこれらを売る時にも二重の特別控除を受けられるというメリットも。
日本ではマイホームを売る時に譲渡所得から最高額3,000万円までの控除を受けられるのですが、2人で買った不動産では名義人1人ひとりがこの3,000万円の特別控除を受けられます。 

「相続税」が減額できる

物件などの名義を1人ではなく2人以上にすることは、他にもメリットがあります。
もしも単独名義で不動産購入をしたとして名義人が亡くなった場合、税金が課せられる対象は該当の不動産評価額となります。
しかし、共同の名義の場合は亡くなった方の持ち分だけが課税の対象となるので、この点でもメリットが感じられるでしょう。
ただし、少し気をつけていただきたいのは、支払った金額以上の持ち分で登記してしまった場合、「贈与」とみなされる可能性があることです。
こうならないためには、不動産を共有名義で登記しようと考えている方は実際に購入資金を出した割合に応じて持ち分を登記しましょう。

不動産購入で「共同名義」を選択するデメリットは?

不動産購入で「共同名義」を選択するデメリットは?

では、マイホームや土地を買って共同の名義を選択するデメリットについても見ておきましょう。

離婚時などに「名義人全員が同意」する必要がある

マイホームなどを共同名義で購入すると、離婚や離別する際などに1人だけが売りたいと思っていても、他の名義人が売りたくないと反対することもあります。
友人や親せきと物件や土地名義を共同にしたのはいいけれど、数年後仲たがいしてトラブルになったケースも。
このようなケースでは、名義人全員が売却しても良いですよと同意する必要があるため、もめることも考えられるのです。
物件などの名義人が3人4人といると、さらに話がまとまらない可能性も出てきます。
当然ですが、このトラブルは1人のみを名義にした物件売却時には起こりません。
また、名義人のどちらかが該当の物件に住み続ける場合、今後の住宅ローン残債を支払うのはどちらにするのか話し合うことも必要です。
なお、離婚による財産分与で贈与をおこなう際、贈与税は原則非課税となります。
マイホームを買う段階で離婚のことを考える夫婦やカップル、親せき同士は少ないと思いますが、共同名義にはこのようなデメリットもあることを覚えておきましょう。

収入がなくても住宅ローンの残額を支払う必要がある

土地や家屋を1人ではなく2人以上の名義にする場合、共同名義人の収入がなくなっても住宅ローンの残額を支払う必要があります。
夫婦やカップルがどちらも働いていて住宅ローンを計画どおり返せている期間は問題ありませんが、どちらかの収入が減ったりゼロになった場合は困ります。
予想に反して名義人の収入がなくなってしまうと、これまで受けられていた住宅ローン控除の適用が受けられなくなる事態も発生します。
そのため、住宅ローン控除が適用されるのはどのくらいの期間なのか、住宅ローンの返済計画は安心できるものなのか、しっかりプランを練る必要があるのです。
この場合、妻の稼ぎ分を夫が補って残りの住宅ローンを支払うとすると、夫から妻へ「贈与」したとみなされて夫に贈与税がかかることも考えられます。こ
の点も把握しておきましょう。

住宅ローンを組む際に「諸費用」が多くかかってしまう

不動産の共同名義には他にもデメリットがあります。
それは土地や家屋を買う際に住宅ローンを組みますが、この時にかかる諸費用が単独名義の時と比べて多くかかってしまう点です。
2人であれば2人分、3人であれば3人分の登記手数料や事務手数料がかかるのがデメリットと考える方もいます。

「名義人」を変えたくても簡単にはできない

物件や土地の名義を1人ではなく2人以上にすると登記簿に氏名が明記されますが、途中で単独名義にしたいと思っても簡単にはいきません。
共同の名義を解消するには、自分の持ち分をもう1人の共有者に売ったり、反対に他の共有者の持ち分を自分が買い取ったり、他にも持ち分自体を放棄するなどの手続きをふむ必要があるからです。
名義を変えるためには、登記簿のうえでは1つの土地を2つ以上に分割するという方法や、不動産会社に自分の持ち分だけを買取りしてもらう方もいます。
共同にすると後に名義を変えるのが複雑で後悔してしまう方もいるので、物件や土地の名義を何人にするのかは最初にしっかりと考え、話し合って決めることが重要です。

物件を「賃貸」に出したくても1人で決められない

また、持っている土地や家屋を賃貸に出したいと思っても、名義人すべての同意が得られないとそうすることができません。
急な転勤が決まってマイホームを賃貸物件にしたいと思っても、共同の名義にしているとすぐに実行に移せない場合もあるということです。
将来的に転勤があるかないかの予測は簡単にできるものではありませんが、物件や土地を夫婦や友人同士で2人以上の名義にしようと考えている方は、こういったことも予想しておくと安心できます。
お伝えしてきたように、マイホームなどの名義を共同にすることはメリットもデメリットも多くあります。
購入する土地や家屋を1人だけの名義にするか2人以上の名義にするのかは、メリットとデメリットを天秤にかけてじっくりと考えることが必要です。
不動産に関するすべてのトラブルを予測することは不可能ですが、「もしもこうなったら。」という事態を知っていて損はありません。

まとめ

この記事では不動産購入で考える「共同名義」とは何なのか、ご説明しました。
物件や土地の名義を1人ではなく2人や3人などにする実際のメリットとデメリットがわかれば、単独名義と比較することもできるのではないでしょうか。

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