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リバースモーゲージってどんな仕組み?メリットや注意点、3大リスクを解説

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リバースモーゲージってどんな仕組み?メリットや注意点、3大リスクを解説

自宅が老朽化したり、子供が独立したことでリフォームや住み替えを検討するシニア世代は多いと思いますが、年齢的にも通常の住宅ローンを組むことが難しくなります。
また、高齢化が進む日本では、年金だけでは生活費が足りず、生活に困窮する高齢者が増えています。
今回はシニア世代がより豊かなセカンドライフを送るための新しい形の住宅ローン「リバースモーゲージ」の仕組みとメリットや注意点、リスクついて解説します。

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リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、高齢者が自宅の不動産(土地+建物)を担保にして、金融機関からお金を借りられる仕組みです。
アメリカで1980年代に導入された終身融資・終身無返済型の金融商品で、シニア世代の豊かなセカンドライフを実現する手段として普及しています。
終身融資・終身無返済とは、生存中は返済の必要がなく、契約者の死後に担保に入れた不動産を売却することで一括返済する仕組み。
契約者が生存中に余剰資金で一括返済したり、相続人が契約者の死後保険金などで一括返済することも可能です。
一度にまとまった金額の融資を受けることもできますし、月々定額を借りることも可能です。
大きな特徴は元本返済の必要がないこと。
契約期間中は利息のみを返済するため、月々の家計への負担が少なくなります。
また、商品にもよりますが、借りたお金の使途は自宅の建て替えやリフォームなどの他、住宅ローンの借り換え、老後の生活資金など幅広く利用できます。

リバースモーゲージの種類とそれぞれの特徴

住宅金融支援機構の「リ・バース60」
60歳以上の方を対象として、民間の金融機関が住宅金融支援機構と連携して提供するリバースモーゲージが「リ・バース60」です。
大きな特徴としては、資金の使いみちが「住宅関連」に限られることです。
「住宅関連」とは、自宅の建て替えや購入、リフォーム、住宅ローンの借り換え、高齢者向け住宅の入居一時金、子世帯などの住宅資金の5つ。
老後の生活資金に利用することはできません。
配偶者を連帯債務者としておけば、夫婦ともに亡くなるまで住み続けることが可能です。
もう一つの大きな特徴としては、金融機関と住宅金融支援機構との間に住宅融資保険契約があること。
これを「ノンリコース型」といいます。
契約者の死後不動産を売却しても残債が残ってしまう場合でも、相続人に残債の支払い義務が生じないため、子供に迷惑をかけずに利用できます。
ただし、相続人が差額を負担する「リコース型」よりも金利が高くなります。

金融機関が扱うもの(例 東京スター銀行)
民間の金融機関が扱うリバースモーゲージは東京スター銀行がトップシェアを誇ります。
対象年齢が55歳~と働きながらでも利用できます。
月々の利払いのないタイプもあり、その場合は年収制限がありません。
資金の使途は原則自由となっており、自宅の建て替えやリフォーム費用にしたり、既存の住宅ローンを借り換えたり、老後の生活資金の足ししたりすることができます。
また、足腰が弱ってしまう前に海外旅行に行きたい、といった活用方法も可能です。
ただし、事業目的・投資目的の資金として使うことはできません。

自治体が取り扱う「不動産担保生活資金」
各地方自治体の社会福祉協議会などが、所得の少ない高齢者の生活支援のためにリバースモーゲージを提供しています。
これを「不動産担保生活資金」といいます。
高齢者の生活支援を目的とした公的な制度のため、対象年齢は65歳以上。
基本的に低所得者を対象としているため、所得制限があります。
また、資金の使途は生活費に限られており、原則的に月々定額を受け取るシステムとなっています。
さらに、子供との同居が認められない、二世帯住宅の建設が認められないなど、利用には一定のハードルがあります。

リバースモーゲージのメリットと注意点

リバースモーゲージのメリットと注意点

メリット

年金収入しかなかったり、持病があって健康状態に不安がある高齢者でも新たに住宅ローンを組むことができます。

自宅を手放す必要がなく、住み慣れた家に暮らし続けることができます。
また、配偶者を連帯債務者とすることで、夫婦ともに亡くなるまで自宅に住み続けることができます。

元本の支払いがないため、月々の返済は利息のみ。
民間金融機関の商品の中には利払いの必要のないタイプもあります。

商品の種類にもよりますが、住宅用だけでなく生活資金など様々な用途に活用できます。

リバースモーゲージの注意点

契約時には相続人の同意を得る必要があります。

どんな不動産でも利用できるわけではなく、基本は一戸建ての土地と建物が対象となります。
不動産評価額に占める建物部分の割合が大きいマンションは基本的に対象外。
建物の価値は経年とともに下がっていくためです。
ただし、都心の一等地など立地条件がよく、築年数の新しいマンションの場合は例外として対象となることもあります。
また一戸建てでも、駅から遠かったり、立地条件によっては担保力が弱く利用できないこともあります。

自宅の担保評価が高ければ誰でも融資を受けられるわけではありません。
実際には利息の支払いがあるため年金など一定の所得が必要で、融資には審査があります。
ただし、元本の返済がないため、通常の住宅ローンと比べると審査基準は緩やかです。

融資限度額は一般的に不動産評価額の50~70%程度と、意外と少なくなります。
これは建物価値の減価償却を考慮するためです。

リバースモーゲージの3大リスク

リバースモーゲージは豊かなセカンドライフを実現するための画期的な制度ですが、大きく分けて3つのリスクがあります。
リスクを正しく把握して活用することが大切です。

長生きリスク
「長生き」は本来喜ばしいことですが、生きていれば生活費がかかります。
借りたお金を老後の生活資金の足しにするという場合、当初の想定より長生きしてしまったときに、融資の限度額を使い切ってしまうリスクがあります。
生存中に融資が途絶えてしまうと、自宅を手放さなければならないケースもあります。

金利上昇リスク
リバースモーゲージの金利は変動金利の商品が多くなっています。
今は国の政策もあり歴史的な低金利となっていますが、将来金利は上昇する可能性もあります。
元本の返済をしていないため、金利が上昇すると支払う利息が上がることになります。

不動産評価額の下落リスク
担保に入れた不動産の評価額は毎年見直しされます。
建物の価値は経年によって減価償却しますし、地価は景気動向や需給によって変動します。
基本的にはそのようなリスクに備えて融資限度額は評価額の50~70%となっているのですが、何らかの理由によって担保不動産の評価額が大きく下落した場合、融資限度額が下がってしまうことがあります。
借入額が融資限度額を上回ってしまうと、超過分の返還を求められるケースがあります。

リバースモーゲージがおすすめな人

リバースモーゲージがおすすめな人

リバースモーゲージには向き不向きがありますが、以下のような人にはおすすめです。

自宅を子供に残す必要がない
自宅を相続する人がおらず、老後は夫婦で充実したセカンドライフを送りたいという人には最適な制度です。
自宅の修繕費や老後の生活資金の足しにしたり、旅行などのレジャーや、病気や要介護になったなどの時の大きな出費に備えることもできます。

夫婦二人には家が大きすぎる
子育てのために購入した家が、夫婦二人の老後の生活には広すぎるということもあります。
そのような時はリバースモーゲージを利用してちょうどいい広さの新居を購入し、広い旧宅を売却して一括返済するという方法もあります。

不動産以外に資産がなく、収入が年金のみで心許ない
不動産以外に資産がなく、収入も年金のみという方は、老後の生活資金が不足したり、災害や病気などで大きな出費が必要になった時に対応することが難しくなります。
リバースモーゲージを活用することで自宅の修繕や病気による手術・入院など、もしもの時の大きな出費に備えることができます。

住宅ローンが残っている
定年後も住宅ローンが残っており、年金収入だけでは返済の負担が大きいという場合は、住宅ローンの残高をリバースモーゲージで借り換えることが可能です。
月々の返済が利息のみとなるため、家計に余裕がでます。

高齢者住宅に入居したい
リバースモーゲージで借りたお金は高齢者住宅の入居一時金などに活用することもできます。

まとめ

「超高齢化社会」と言われるようになって久しい日本。
子育てを終えた後のセカンドライフも長くなり、住まいのことや生活資金のことなど不安は尽きません。
リバースモーゲージを賢く利用すれば、住み慣れた家で暮らしながら、あるいは新しい住まいでゆとりあるセカンドライフを満喫することができるでしょう。
メリットだけでなく注意点やリスクも正しく理解して、老後の生活設計の選択肢として検討してみてはいかがでしょうか。

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