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自己破産したら共有名義の不動産は競売にかける?それとも任意売却する?

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自己破産したら共有名義の不動産は競売にかける?それとも任意売却する?

夫婦や兄弟など、2人の共有名義で不動産を所有している場合があります。
この場合、一方が自己破産してしまったら共有名義の不動産はどういった扱いになるのでしょうか?
自己破産する側の人も、そうでない側の人も、大切な不動産がどうなってしまうのか心配ですよね。
そこで今回は、そもそも自己破産とはどんなものかという基礎知識から、「共有名義の不動産は競売にかけることができる?」「任意売却のほうがいいって本当?」といった疑問をわかりやすく解決!
「自己破産なんて…」と思っている方も、不動産の基礎知識としてぜひご一読ください。

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自己破産したら共有名義の不動産はどうなる?そもそも自己破産とは?

自己破産したら共有名義の不動産はどうなる?そもそも自己破産とは?

自己破産という言葉はよく耳にしますが、どういったメリット・デメリットがあるのか詳しく知っている方は少ないのではないでしょうか?
ここではまず自己破産とは、どういったものなのか大まかに把握しておきましょう。

自己破産の基本的な手続きとは?

自己破産とは、以下のような負債がふくらみ自力で返済が不可能となったときにおこなう手続きです。
自己破産の手続きとは、裁判所に申し立てて財産を精算すること。
裁判所で免責の可否が判断され、免責決定が下りればほとんどすべての負債が免除されます。

自己破産の原因となる負債

●住宅ローン
●家賃の未払い
●消費者金融からの借り入れ
●クレジットカードでの借り入れ
●銀行系カードローン
●携帯電話代金
●奨学金

自己破産のメリットとは?

自己破産すると、上記のようにほとんどの借金がゼロになるのが最大のメリットです。
自己破産には借金の限度額もないので、どんなに負債があっても裁判所の免責さえ下りれば返済の義務がなくなるということ。
借金の返済が不要となれば、厳しい取り立てや給料などが差し押さえられる強制執行を止めたり失効させたりできるのもメリットでしょう。

自己破産のデメリットとは?

高額な借金がゼロになるのは大きなメリットですが、自己破産にはもちろん多くのデメリットもあるので要注意です。
自己破産すると、一定以上の価値のある財産はすべて失われてしまいます。
具体的には預貯金なら99万円を超える部分、保険や車などの場合は20万円を超えると債権者への配当に充当され、財産から失われることとなります。
また自己破産の事故情報が登録されるおよそ5年から10年の間、各種ローンを利用することもクレジットカードをもつこともできなくなるのが自己破産のデメリット。
以下のような職業に就いている人が自己破産した場合、自己破産手続き開始決定から免責決定が確定するまでの一定期間、仕事ができなくなる可能性があります。

自己破産で活動が制限される職業

●弁護士・司法書士・税理士などの士業
●警備員
●生命保険外交員
●宅建業者
●貸金業
●旅行業者
●公証人
●成年後見人

自己破産したら共有名義の不動産はどうなる?競売にかけることは可能?

自己破産したら共有名義の不動産はどうなる?競売にかけることは可能?

続いて自己破産した場合、共有名義の不動産を競売にかけられるかどうかについて見てみましょう。
共有名義の不動産については、自己破産した人以外の持分については個別の財産として確保されます。
自己破産した人の持分については競売にかけて不動産を換金することは可能ですが、競売で他人に売却すると、もう一方が所有する不動産は見ず知らずの人との共有名義となるので注意が必要。
不動産の売買には共有名義人全員の承諾が必要であるため、よく知らない人と共有関係になると不動産の維持・管理や処分について相談することが難しい状態に。
また新たな共有名義人に相続が発生すると、その持分がさらに複雑になって、不動産の扱いがいっそう困難になる可能性もあります。

そもそも共有名義の不動産を競売で落札する人は少ない!?

上記のように共有名義の不動産の持分を競売にかけることは制度としては可能ですが、共有名義の不動産を競売にかけても落札したいという人はなかなか現れないのが現状です。
確かにいくら相場より安いとはいえ、住むことはおろか賃貸に出すこともできない不動産の半分を落札しても、あまり意味がありませんよね。
そのため競売に出しても入札されず、結局、放棄されてしまう可能性もあります。
破産管財人としても競売で売れない物件をいつまでも抱えていられないため、どうしても売れない場合は放棄され、最終的に持ち主のところに戻ってきます。
ただし、こうした共有名義の不動産を狙い、転売を目的に安価で落札する不動産業者が存在するのも競売の注意点。
そうした業者は落札後、落札額以上の金額でもう一方の共有名義人に買い取りを持ちかけ、もしもその打診を拒否された場合、裁判所に訴えて共有物分割訴訟を起こすこともあります。
もしもこの訴訟で分割できない住宅などの物件を「売却して2等分する」という判決が下されてしまうと、共有名義人は不本意に持分を売却せざるを得なくなるわけです。

離婚後で住宅ローンの返済が終わっていない場合は?

上記のような状況に加え、住宅ローン返済中に離婚が成立していて一方が住宅ローンを返済し、一方が連帯債務者になっている場合は、また違ったリスクがあります。
たとえば元夫側が住宅ローン返済中に自己破産した場合、元妻側が共有名義人であっても元妻の持分は確保されますが、元妻が連帯債務者になっていると自己破産した元夫に代わって、住宅ローン残債を返済しなければならなくなります。
この場合、元妻が自己破産した元夫の持分を買い取り、そのうえで住宅ローン残債を一括返済することで解決できますが、この方法ではまとまった資金が必要となるため、あまり現実的とはいえません。

自己破産したら共有名義の不動産はどうなる?任意売却するには?

自己破産したら共有名義の不動産はどうなる?任意売却するには?

最後に、共有名義の不動産の半分を競売にかける、または買い取る前に、検討するべき任意売却について見てみましょう。
任意売却とは、住宅ローンの返済を滞納したときに任意で不動産を売却して住宅ローンの精算をめざすもの。
競売と比べた場合、任意売却のメリットとしては以下のようなものがあります。

任意売却のメリット①共有名義人の任意で売却できる
競売が裁判所主導の強制的な売却であるのに対し、任意売却では共有名義人の意思によって売却が進められます。

任意売却のメリット②売却相場が高くなる
一般的に競売より任意売却の方が売却相場が高いため、住宅ローンなどの債務を精算するときに有利です。
さらに残債がある場合も、任意売却なら返済額を減らす措置をとってもらえる可能性もあります。

任意売却のメリット③引っ越し費用の相談ができる
任意売却する場合、売却代金から引っ越し費用を融通してもらえるのも大きなメリット。
競売ではそうした配慮はなく、引っ越しのスケジュールも強制的に決められてしまいます。

任意売却のメリット④プライバシーが守られる
競売にかけられると、不動産の情報がインターネットなどで広く知れ渡ってしまいますが、任意売却なら通常の不動産売却と同じように売却が進められるため、ご近所や知り合いに負債があることなどを知られる心配もありません。

まとめ

今回は自己破産とはどういうものなのか、また自己破産した場合、共有名義の不動産はどういった扱いになるのかまとめてみました。
もしも自己破産したとき、共有名義の不動産は自己破産した人の持分のみが競売にかけられるのですね。
ただし落札者が現れにくく、現れても面倒な事態に陥る可能性も。
結論として、住宅ローンの返済が残っている共有名義の不動産は、競売にかけられる前に任意売却するのが得策のようです。
共有名義の不動産をおもちの方は、万一に備える基礎知識として覚えておいて損はありませんよ。

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