前回は、中古マンションを売却した際の瑕疵担保責任についてご紹介しました。
それでは、売却する不動産が土地や戸建ての場合、瑕疵担保責任はどうなるのでしょうか。
不動産売却の瑕疵担保責任・戸建ての場合
戸建て住宅はマンションに比べて築年数が経過している物件も多く、「瑕疵担保責任」のリスクが高くなる可能性があります。
戸建て住宅を売却する場合、建物では「シロアリ被害」「雨漏り」「建物の傾き」「排水管の腐食」などで欠陥があった場合、責任を負う義務があります。
また、土地では「地中に古い瓦やコンクリート等の埋没物がある」「土壌汚染」「地盤が弱い」「境界線の不備」「法令上の建築制限や権利関係」などの問題があると、責任が多岐にわたります。
地中の埋蔵物が見つかった場合には、売主側が撤去費用を請求される可能性があります。
不動産売却の瑕疵担保責任・責任を負う期間は
売買契約では一般的に瑕疵担保責任の期間は2～3ヵ月で設定される事が多いようです。
しかし、建物の構造に関わる重大な瑕疵が発見されたり、売主が欠陥を知っていながら隠していた事実が発覚した場合、設定した期間に関係なく責任を追及されます。
ただし、民法上には債権の消滅時効ルールがあり、建物の価値が10年でゼロになるためその責任も10年で消滅することになっています。
不動産売却の瑕疵担保責任・責任を問われないためには
個人間の不動産売買であれば、双方の合意があれば瑕疵担保責任を免責することができます。
たとえば築年数が20年を超えるような中古一戸建てを売却する場合、ほとんど土地の価値しかありません。
建物の価値がゼロなのに、瑕疵担保責任だけ負うのはおかしな事になります。
この場合、最初から「売主は現状にて買主に引き渡し、一切の瑕疵担保責任を免責する」ということを特約に付ける「任意売却」で売買契約を結ぶ事がほとんどです。
こうすれば引き渡し後に雨漏りやシロアリ被害が確認されても、売買契約書に「責任を負わない」事が記載されているので、売主に責任の義務は発生しません。
任意売却の場合は、原則的に責任が免責されるため、売却価格は相場より低めとなります。
責任を免責するために最初から値引きしている事を買主に理解してもらうことで、売買後のトラブルを避けられます。
おわりに
不動産を売却した後も、売主に不動産に対する責任を負わせる「瑕疵担保責任」。
欠陥の事実を隠した事で裁判を起こされ、莫大な賠償金を支払う事になったら元も子もありません。
そのリスクを回避するには、不動産のマイナス部分もしっかり買主に伝え、了承をもらってから売買契約を結ぶ事が大切でしょう。
センチュリー21グローバル不動産販売では、京都・大阪の不動産売却のお手伝いをしております。
不動産売買に対して不明点がございましたら、お気軽にスタッフまでご相談ください。
ご満足いただける不動産売却を目指して、お客様をしっかりサポート致します。
