土地・建物などの不動産を相続したとき、相続税がいくらかかるかを知るうえで気になるのはその評価額です。
しかし不動産では、宅地・家屋はその利用法によって評価額が異なります。
宅地の分類を見てみると、主に「自用地」「借地権」「貸宅地」「貸家建付地」の4種類に分けられます。
そのうち、今回は「自用地」と「借地権」について、評価額の計算方法を見てみます。
自用地の土地の評価は？
土地の所有者が自分のために利用している宅地や、他人が使用する権利のない土地のことを「自用地」といいます。
自用地の評価額を計算する方法は、市街地にある土地を評価する「路線価方式」と、路線価が決められていない土地を評価する「倍率方式」の2種類があります。
路線価方式
路線価×奥行価格補正率等×地積＝評価額
例えば、路線価30万円、広さ700㎡、奥行き価格補正率0.98の土地の評価額は以下になります。
30万円×奥行価格補正率0.98＝29万4千円。
29万4千円×700㎡＝2億580万円
評価額＝2億580万円
※奥行補正率等はそれぞれの調整内容に応じて数値が決まります。
倍率方式
固定資産税評価額×評価倍率＝評価額
例えば、固定資産税評価額が5,000万円の土地で評価倍率が1.1倍であれば、相続税評価額は5,500万円です。
※評価倍率は国税庁のHPから調べられます。
借地権の土地の評価は？
他人の土地を建物利用などの目的で借りて、その土地に自己所有の建物を建てられる権利を「借地権」といいます。
土地を借りる人のことを「借地権者」と呼び、貸す側の土地所有者を「借地権設定者」や「低地人」とも呼びます。
「借地権者」は、土地を借りる対価として毎月土地所有者に地代を支払うことになります。
「借地権」も財産なので、相続の対象となります。
では、借地権がついた土地を相続した場合の評価額の算定方法を見てみましょう。
借地権の相続税評価額＝自用地評価額×借地権割合
自用地評価額は先にご紹介した通り、路線価方式・倍率方式で算出されます。
「借地権割合」とは、路線価図に記載されている割合のことです。
路線価図は国税庁のHPで調べることができます。
しかし、一般的に町の中心地や商業エリアの借地権割合は80％～90％が多く、住宅地では60～70％が多くなっています。
例えば、1億円の評価額で借地権割合が60％だった場合
1億円×60％＝6,000万円
相続税評価額は6,000万円となります。
おわりに
今回は土地の分類と評価についてご紹介しました。
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