現在京都市の中古マンション売却をお考えの方が、一番気になるのは「マンションがいくらで売れるのか」という事でしょう。
では、その査定額はどのようにして決まるのかご存知ですか？
今回は、中古マンションの査定価格の算出方法についてご紹介いたします。
中古マンション査定の算出方法
不動産の査定額算出方法として一般的に使用されるのは、次の3つです。
1.原価法
原価法とは、物件を仮にもう一度建築した場合、どのくらい費用が掛かるのか（再調達原価）を材料費や労働費などに換算して算出し、築後の経過年数による価値の低下を割り引いて（減価修正）現在の価格を推定する方法です。
原価法は「査定価格＝再調達原価－減価修正」の計算式により、算出されます。
2.収益還元法
収益還元法とは、物件が将来生み出すであろうと予測される純収益と現在の価値を総合し（収益価格）、査定価格を算出する方法です。
収益価格を求めるには、直接還元法とDCF法の2つの方法があります。
直接還元法は、1年間における純利益を表面利回りで割って、収益価格を求める方法です。
DCF法は、物件が所有期間中に得られる純利益を現在価値に換算したものと、所有期間終了時に売却できるであろう価格を現在価値に割り戻したものを合計して求めます。
直接還元法よりDCF法が予測の精度は高いと言われていますが、計算が複雑です。
3.取引事例比較法
過去に行われた類似の物件の取引事例から、査定価格を割り出す方法です。
徒歩5分圏内で同程度の築年数、同じような間取りの物件がいくらで取引されたのかを参考にし、算出します。
中古マンション査定で多い取引事例比較法
査定を依頼する不動産会社によってどの方法で計算するかの違いはありますが、中古マンション売却の場合、一般的に取引事例比較法を利用することが多くなっています。
その場合、気を付けたいポイントがあります。
・過去の取引事例が少ない場合
過去の取引事例が少ないと、正確な価格が出せません。
・直近の取引事例から数年経過していた場合
不動産は価格変動が激しいため、わずか2～3年の間に相場が大きく変わっていることも。
そのため直近の取引事例が2～3年前の場合は、信憑性に欠けると考えた方が良いでしょう。
・参考物件が売り急いでいた場合
売主が売り急いだ場合、相場よりも安く手放すケースがほとんどです。
そうとは知らずに事例として参考にしてしまうと、正しい額にはなりません。
中古マンション査定は訪問査定がより正確
不動産会社の担当者が現地を訪れ、物件の状況や周辺環境など総合的な観点から算出するのが訪問査定です。
上記で説明した3つの方法よりも正確な価格を知りたいなら、訪問査定を利用しましょう。
また、できるだけ早い売却を希望するのであれば、迷わず訪問査定を依頼することをお勧めします。
おわりに
査定価格はあくまでも「目安の価格」です。
実際の物件売り出しの際には、査定価格より高くしても、安くしてもそれは売主であるあなたの自由です。
センチュリー21グローバル不動産販売では、京都市の中古マンション売却をお手伝いしております。
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