不動産購入後にかかる固定資産税とは？いくらかかっていつ支払うのか解説

不動産の名義人である所有者には毎年、固定資産税という税金の支払いが発生します。
マイホームを新築で取得したり、中古住宅を年の途中で取得した場合の税金支払いはどのようになるのでしょうか。
本記事では、いくらの税金が発生するのか、支払いのタイミングについて解説していきます。

固定資産税とは？

まずは固定資産税とはどのようなものか説明します。

固定資産税の概要

固定資産税は、1月1日時点の不動産の所有者について課税されます。
所有者とは、建物登記簿謄本に登録されている名義人を指します。
固定資産は、土地や家屋のほかに、法人でパソコンやコピー機などの償却資産を所有している場合は償却資産にも課税されます。
計算方法については後述しますが、所得税などと違って申告などは不要で、1月1日時点の所有者に対し役所から納税通知書が毎年届きます。
ただし、不動産を購入後にこんなに税金がかかるとは思わなかった、などとならないように購入前に税金計算をしておいたほうが良いでしょう。
それでは、年度の途中で売買が成立した場合の税負担者はどのようになるのか次に解説します。

不動産売買年度の税金は誰が負担するか

年度の途中で所有者が変更になった場合の税金負担はどのようになるでしょうか。
仮に2022年7月1日に所有者の移転登記が完了したとします。
2022年1月1日時点では、売主が所有者ですので税金の納税対象者は売主となります。
買主に納税通知書は届きませんが、通常、日割り計算をして売主と買主で2022年度分の税負担を分担します。
2023年度分からは2023年1月1日時点の所有者は買主となりますので、買主に納税通知書が届くようになります。
日割り計算の起算日は地域によって異なり、関東では1月1日を起算日に、関西では4月1日を起算日として計算されることが多いようです。
起算日によって税負担額が変わってきますので、取引前にどのような計算になるか確認しておきましょう。

固定資産税はいくらくらいかかるか？

続いて、固定資産税がいくらかかるか計算方法について説明していきます。

税金の計算方法

計算式は、「固定資産税評価額×1.4%（課税標準額）」になります。
しかし、自治体によっては税率が1.5%や1.6%の場合もあります。
評価額は地価によって算定され、各自治体が金額を計算しています。
3年ごとに評価額は改定され、あまりにも現状の地価とかけ離れた評価額であれば3年を待たずに改定されるケースもなかにはあります。
そして、住宅用地や新築の建物などは特例が適用されれば上記の計算式から減税されることがあります。

住宅用地を購入した場合のシミュレーション

住宅用地の場合、敷地面積が200㎡以下（小規模住宅用地）であれば固定資産税評価額の6分の1が課税対象になります。
200㎡を超えた部分（一般住宅用地）は、建物の延べ床面積の10倍までに関して、固定資産税評価額の3分の1が課税対象となります。
たとえば、敷地面積180㎡（小規模住宅用地）で固定資産税評価額が3,000万円の不動産の場合、標準課税であれば「3,000万円×1/6×1.4%＝7万円」となります。

小規模住宅用地の特例が適用されなければ、「3,000万円×1.4%＝42万円」となりますのでかなり納税額が変わってきます。
敷地面積が400㎡で建物の延べ床面積が200㎡、固定資産税評価額が6,000万円の不動産の場合はどのような計算になるでしょうか。
まず、建物の延べ床面積200㎡の10倍（2,000㎡）の面積以下の敷地面積ですので、200㎡を超えた部分は固定資産税評価額の1/3が課税対象になります。

200㎡までの税額は、「6,000万円×（200㎡/400㎡）×1/6×1.4%＝7万円」です。
200㎡を超えた部分に関しては、「6,000万円×（200㎡/400㎡）×1/3×1.4%＝14万円」です。
つまりこちらの納税額は、「7万円＋14万円＝21万円」と計算できます。

新築建物を購入した場合

新築建物を購入した場合は、120㎡までに限り一般住宅であれば3年間税額が半額になる特例があります。
たとえば120㎡の新築住宅の固定資産税評価額が2,000万円であった場合、3年間に限り「2,000万円×1.4%×1/2＝14万円」となります。
新築でなく中古住宅を上記の例で取得した場合は特例は適用されず、「2,000万円×1.4%＝28万円」の納税額となります。

償却資産の計算方法

償却資産の評価額の計算は少し複雑で、前年中に取得した資産と前年以前に取得した資産で計算式が異なります。
前年中に取得した資産の評価額は、「取得価格×｛1-（減価率÷2）｝」で求めます。
前年以前に取得した資産の評価額は、「前年度評価額×（1-減価率）」となります。
減価率は年数の経過に伴い、資産の価値が減少したことを数字で表したものになります。
各自治体で公開されている減価残存率表で、対象資産の原価率が確認できます。
たとえば、国税庁が公表している耐用年数表を参照するとコピー機の耐用年数は5年で、東京都主税局では5年の耐用年数であれば原価率が0.369%と定められています。
今年度が2022年で、償却資産の税率を1.4%として仮定すると以下のように計算できます。
2021年7月に100万円で購入したとすると前年度に取得したので、評価額は「100万円×｛1-（0.369÷2）｝＝81万5,500円」となります。
東京都の場合、評価額の1,000円未満は切り捨て、計算後の税額は100円未満は切り捨てのため納税額は以下になります。

「81万5,000円×1.4%＝1万1,410円」で、100円未満は切り捨てなので納税額は1万1,400円となります。

上記の例で、2020年7月に100万円で購入した場合の評価額は、「81万5,000円×（1-0.369）＝51万4,265円」、1,000円未満は切り捨てなので評価額は51万4,200円となります。

納税額は、「51万4,200円×1.4%＝7,196円」で100円未満は切り捨てなので7,000円が納税金額となります。

固定資産税を支払うのはいつか？

最後に、固定資産税はいつ支払うのかについて解説していきます。

税金の支払い時期

固定資産税の納税通知書は多くの地域において、4月～6月頃に納税対象者に届きます。
4回に分けて支払う分割と、1回で全額を支払う全納の振込用紙があるので都合に合わせて納税しましょう。
分割では、6月・9月・12月・翌年の2月の4回が納付期限であることが一般的です。
ちなみに分割と一括で納付額が変わることはありません。
全納の振込用紙と分割の振込用紙がまとめて送付されてくるので、振込用紙を間違えないように注意しましょう。
納税通知書には、固定資産評価額やそこから算定された納付金額が明記されています。

税金の支払い方法

支払い方法については自治体によって多少異なりますが、市役所の窓口払い、口座振替、コンビニ支払い、クレジット決済払い、スマートフォンの決済アプリなどから支払いが可能です。
対応している支払い方法から選択して期日までに支払うようにしましょう。

納付期限までに支払えない場合

もし納付期限を超過してしまうと、延滞期間によって遅延金が発生してしまいます。
納付期限から1か月を経過するまで遅延すると最大7.3%、1か月を超えた遅延では最大14.6%の延滞金が発生します。
また、行政からの督促や催告に従わなかった場合、財産の差し押さえなどに発展する可能性があります。
都合により支払いが困難であれば、自治体の窓口にまずは相談するようにしましょう。
もし振込用を紛失したのであれば早めに税務課へおこなって再発行を依頼すると良いでしょう。
ただし納税通知書の再発行はできないので注意が必要です。

まとめ

不動産購入後は、固定資産税を毎年支払う必要が生じます。
一般に不動産価値に従って税金が変動するので、毎年のコストがどのくらいかかるのか確認したうえで売買契約を検討すると良いでしょう。
また、税金計算は複雑になるケースもあるので不動産取引の専門家に相談して取引を進めるのがおすすめです。
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