住宅ローン控除改正！不動産売却に与える影響と注意点を解説

不動産売却をお考えの場合、2022年の住宅ローン控除の改正が気になる方も多いのではないでしょうか。
この記事では、住宅ローン控除の改正による築年数要件の取り扱いと査定方法への影響についてお伝えします。
それを踏まえて、不動産を売却する際の注意点についてもご紹介しますので、お役立てください。

住宅ローン控除改正による不動産売却時の築年数要件への影響とは

不動産売却における築年数要件とは？

改正前の住宅ローン控除は、中古物件では、コンクリート造の耐火構造は築後25年以内、木造の非耐火構造は築後20年以内が対象でした。
この条件より古い住宅は、耐震基準に関する証明書の提出や既存住宅売買瑕疵保険への加入の他、入居までに耐震工事を済ませることが控除の条件になります。
しかし、特例条件が厳しいため、築年数が経過した物件の取得の断念や控除の対象になる物件に変更する方が多かったのが実情です。
税制改正では、新耐震基準をクリアした1982年1月1日以降に建築した物件であれば、住宅ローン控除の申請に耐震基準に関する証明書の添付が不要になりました。

税制優遇の条件になった新耐震基準とは？

1981年6月1日に導入の「建築基準法」に基づきます。
1995年の阪神・淡路大震災や新潟県北部の地震では、新耐震基準をクリアした物件の被害が少なかったことが、今回の耐震基準に関する証明書が不要になった決め手です。
新耐震基準では、震度5強程度の揺れでは損傷がほとんど生じない、震度6強から7程度の揺れに際しても倒壊せず人命を守れることが目標になっています。
コンクリート造はもちろん、木造住宅に対しても導入している目標ですので、築年数が経過した物件の売却を目指す方にとって、築年数要件の撤廃は朗報です。

従来のローン控除が利用しにくかった理由は？

申請に欠かせない耐震基準に関する証明書の取得に費用や時間がかかったからです。
証明書類には、「既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書」の他、「耐震基準適合証明書」および「既存住宅性能評価書」などが該当します。
既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅を購入する前に加入し、購入後5年以内に瑕疵があった場合に保険金の支払い対象になる保険です。
加入には、2～3万円の検査料と5～6万円の保険料がかかり、購入後の加入はできません。
「耐震基準適合証明書」は、建築士や指定確認検査機関などに依頼すると取得可能です。
申請から発行するまでの期間が1か月、診断と発行する費用の合計額は約15万円かかりました。
今回の税制措置によってローン控除の手間や費用が省けるため不動産の購入意欲が高まり、売り手にとってもチャンスです。

住宅ローン控除の改正による不動産売却時の査定方法への影響とは

今回の住宅ローン控除の改正では、不動産の査定方法はこれまでどおり同じ手法でおこない、変更はありません。
不動産売却時の査定方法は、居住用のマンションおよび戸建て住宅の土地部分に対しては、取引事例比較法を、居住用の中古戸建て住宅は原価法を使用します。
査定は、依頼を受けた不動産会社が目視によっておこないますが、売主も査定方法への知識を深めておきましょう。

マンションの査定方法に利用する取引事例比較法とは？

取引事例比較法とは、売却対象の物件と条件が似ている事例と比較して査定額を算出する方法です。
同じマンションや周辺地域の物件で、売買が成立した物件を対象にします。
土地の場合、地方では取引実績数が少ないため、地価公示価格などを参考にくわえることもあることをご承知おきください。
マンションで類似物件を集める際、目安にするのは、築年数や階数、方位や日当たり、間取りや室内状況、駅からの距離などの利便性です。
まず、収集した類似物件および今回査定する物件を目安ごとに数値化します。
次に、専有面積を売買契約が成立した価格で除して1m²当たりの価格を算出し、査定物件にあてはめて算出するやり方です。
坪単価に換算することもありますが、ベースになる単位をそろえて比較できるようにします。
中古マンションは、築年数の経過による価格の下落だけでなく、周辺地域の状況次第では価格の上昇も考慮するのが一般的です。

中古戸建て物件の建物部分の査定方法でよく使う原価法とは？

原価法は、査定対象の物件と同じ住宅を建築し直すと仮定して原価を算出し、古くなった部分や設備をマイナスしていく査定方法です。
計算は、再調達単価に延床面積を乗じた数値の算出から始めます。
再調達単価とは、国税庁が確定申告の際に建物の取得価格の計算に利用する数値です。
古くなった部分の数値は、減価修正することによって数値化します。
減価修正する方法は、耐用年数から築年数を差し引いた残存年数（残耐用年数）を耐用年数で除する式です。
税務上の計算に使う法定耐用年数を使用し、木造は22年、軽量鉄骨造は27年などに決まっています。
また、土地部分は取引事例比較法によって算出し、原価法と合算した金額が、中古戸建て物件の査定総額です。

住宅ローン控除改正を踏まえて不動産売却をおこなう際の注意点

築年数要件が緩和になって生じるトラブルとは？

今回の住宅ローン控除などの税制改正により、築年数要件がほぼなくなり、築古物件も簡単に売却できるようになりました。
そこで生じるトラブルが、売買契約後に建物の不具合が見つかるなどの契約不適合責任です。
契約不適合責任とは、不動産を売却する際、契約書の記載内容と異なった場合に売り手に生じる補償責任をいいます。
雨漏りなどの不具合を売却前に把握している場合は、契約書に明記しなければなりません。
しかし、記載していない場合は説明義務を果たしていないとして、修理費用の請求を受ける事態に発展します。
また、契約不適合責任に対し、買い手が把握してから請求できる権利は5年間、引き渡し後10年間は有効です。
売却前に、契約不適合責任に関するトラブルを未然に防ぐ手立てをおこないましょう。

トラブルを回避するために不動産売却前にできることは？

建物の状況や土地の傾きなどの不具合は、契約書に記載するより「物件状況報告書」と「付帯設備表」を作成するほうが、相手に伝わりやすくなります。
物件状況報告書は建物や土地、付帯設備表は設備に関するすべてを対象に状況や不具合などを記載する書類です。
契約書と別に物件状況報告書と付帯設備表をセットで添付し、対面での告知もおこなうなど、誠実に対応しましょう。
それにくわえて、契約書には契約不適合責任の免責などの特約を盛り込みます。
列挙した不具合それぞれを買い手が容認すると、双方が合意に達したことになり、引き渡し後に不具合が見つかっても責任問題になりません。

把握できない不具合への対策とは？

契約不適合責任では、売り手が把握していなかった不具合に対しても、損害賠償請求を受ける可能性があります。
そこで、不動産売却前にホームインスペクション（住宅診断）を利用すると安心です。
ホームインスペクションは、専門知識を有する第三者機関が建物を調べて評価します。
見えない場所の不具合や劣化も発見するため、契約不適合責任への対策に有効です。
売り手側だけでなく、買い手側も信頼できる情報を入手できるなどのメリットがあります。
時間と費用は掛かりますが、不動産売却後のトラブル回避に役立つホームインスペクションを活用しましょう。

まとめ

住宅ローン控除の改正によって築年数要件がほぼ撤廃になり、不動産売却をおこなう際の耐震基準に関する証明書が不要になりました。
査定方法はこれまでどおりですが、契約不適合責任への対策が注意点になります。
不具合を記載した書類の添付や売却前にホームインスペクションを受け、売主の説明義務を果たしましょう。