不動産売却をするうえで役に立つレインズについて！

賢く不動産を売却するために、知っておくと便利なのが「レインズ」です。
登録すると最新の物件情報を知れるだけでなく、効率良く買主を見つけることができるようになります。
そこで本記事では、レインズの魅力や仕組み、そのほかにも仲介での売却で結ぶ媒介契約の種類、流れなどについて解説します。
初めて利用される方にもわかりやすくご説明していますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却に役立つレインズとは

レインズとは、「Real Estate Information Network System」の頭文字から名づけられました。
ひと言でいうと、不動産売却など不動産の情報交換をするために用いられる情報システムです。
そんなレインズについて、ご紹介します。

不動産会社のためのネットワークシステム

レインズは、国土交通大臣から指定を受けた、全国の不動産情報を流通させるためのシステムです。
不動産会社でなければ登録できず、一般人の閲覧は不可能ですが、なるべく早く買主を見つけるためには欠かせないものとなっています。
レインズには登録している不動産会社が持つ全国の不動産売買物件の情報が掲載されており、不動産会社同士で売買物件の情報を交換できます。
登録されている情報は、売買価格や面積などの物件情報、図面、取引状況などです。
売買物件の情報を登録することで、一度により多くの不動産会社の目に触れさせることができます。
また全国の物件情報を閲覧できるため、レインズへの登録はなるべく早く買主を見つけることにもつながります。
パソコンの画面ひとつで物件情報を確認できるので、電話などで複数の不動産会社へ問い合わせる必要がないことも、スピーディーな取引ができる一因となっています。
売れ残っている物件がある場合は、レインズを利用することでスムーズな売買が期待できます。
さらにレインズには過去の取引価格などの情報がリアルタイムで蓄積されているため、適正価格を知るためにも活用できます。
実際に、不動産会社もレインズの情報を活用して査定をおこなうため、その物件に適した価格を算出できるのです。
レインズへ物件を登録するためには不動産会社と媒介契約を結ぶ必要がありますが、これについては後ほどご説明いたします。

全国に4か所ある

レインズは東日本・中部・近畿・西日本の4つに分けて運営されています。
そのため、運営団体はエリアによって異なります。
住んでいる地域でレインズを探すなら、不動産会社の店頭に草花をイメージした緑色のマークがないか探しましょう。
このマークは不動産会社がネットワークシステムで安心につながるように願って作られており、発展性・情報の先進性・信頼性などの意味が込められています。

不動産売却でレインズを利用する流れ

不動産を売却するうえで、レインズを利用するとスムーズに買主が見つかるようになります。
ここでは、物件登録の流れについてご紹介します。

基本的な流れ

まず、不動産会社に売却についての相談をします。
不動産会社はレインズに登録されている物件情報を参考に周辺相場などを調査し、売主に査定額を提示します。
査定額に納得したら、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約後に、物件がレインズに登録されますが、成約登録になるのは「登録証明書」が交付された後になります。
以上がレインズ登録までの流れになりますので、登録前に知っておくと安心です。

登録義務は媒介契約によって異なる

売主と不動産会社が媒介契約を結ぶことで物件が登録されることになりますが、すべての物件に登録義務があるわけではありません。
というのも、媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があり、それぞれ内容が異なるからです。
このうち専任媒介契約と専属専任媒介契約はレインズへの登録義務がありますが、一般媒介契約の場合はレインズへの登録は任意になります。
他にも、いくつかの違いがあります。
まず一般媒介契約は複数の会社と契約ができ、自分で見つけた買主と取引する「自己発見取引」も可能です。
ただし先ほども述べたように登録義務は任意になり、活動報告についても必ず活動しなければいけないという決まりはありません。
契約期間は3か月以内、仲介手数料は上限額が適用されます。
一方で専任媒介契約・専属専任媒介契約は1社のみしか契約できず、買主との直接取引も専属専任媒介契約は不可です。
これらの詳細については後述しますので、参考にしてみてください。

不動産売却での役割

売却においての役割は、「査定価格の算出」「物件情報の提供」などが挙げられます。
まず査定依頼を受けた不動産会社は、その物件の調査をします。
その調査結果をレインズの検索結果と照らし合わせながら査定価格を提示します。
またレインズに物件を登録することで多くの不動産会社の目に留まるようになります。
そこからどんどん情報が広がり、結果的に多くの方に物件情報を伝えられるようになるわけです。
一般媒介契約でも登録してもらえますが、専任媒介契約や専属専任媒介契約にしたほうが確実に登録してもらえるでしょう。

不動産売却でレインズへの登録義務がある媒介契約の種類について

先ほど「媒介契約」についてご説明しましたが、ここではもう少しそれぞれの種類について解説します。

一般媒介契約

まず、仲介は1社または複数社に依頼できます。
買主と直接取引することもでき、レインズへの登録義務もとくにありません。
そのため、要望を出せば登録してもらうこともできますが、不要であれば登録しなくても問題ないでしょう。
登録期限は契約から3か月以内、活動報告義務については任意になります。
ただしレインズに登録した際は必ず登録証明書を受け取らなければいけません。
他にも、依頼した物件情報を確認できたり、成約登録も可能です。
ちなみに、一般媒介契約は「明示型」と「非明示型」に分けられます。
前者は他社に依頼した場合は明示が必要になり、後者は明示が不要です。
また契約書にも、明示型の場合は依頼している不動産会社の所在地の記載が必要であったり、非明示型の場合は明示しない旨を特約する必要があるなどの違いがあります。

専任媒介契約

専任媒介契約では、売主は1社にしか依頼することはできません。
ただし買主と直接取引することは可能なため、見込み客に自ら売買することは可能です。
登録期限は3か月以内、レインズへの登録は媒介契約締結日の翌日から7営業日以内におこなわなければいけないとされています。
また登録証明書も、一般媒介契約同様受け取る必要があります。
活動報告義務は2週間に1回以上おこないます。
その際、文書または電子メールで報告を受けることになります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約に関しても、1社のみ依頼可能です。
ただ他の媒介契約とは異なり、自身が買主に直接取引することはできません。
契約期間は3か月以内で、媒介契約締結日の翌日から5営業日以内のレインズへの登録が義務付けられています。
活動報告義務は1週間に1回以上と、専任媒介契約よりも頻繁に報告を受けることができます。

登録証明書とは

媒介契約を結びレインズに物件登録されると、登録証明書が発行されます。
登録証明書には売却価格や所在地、面積などが記載されており、どの媒介契約でも必ず受け取る必要があります。
ちなみに、専任媒介契約・専属専任媒介契約に関しては宅地建物取引業法で定められています。
このように媒介契約後に、レインズへの登録や、買主を探す販売活動が開始されます。

まとめ

不動産売却においてのレインズの必要性を解説しました。
登録することでよりスムーズな売却が期待でき、不動産購入の際にも最適な物件を見つけることができるでしょう。