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不動産売却時に発生する住民税!申告時期や計算方法は?

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不動産売却時に発生する住民税!申告時期や計算方法は?

不動産売却では、「いくらで売れるだろう?」ということに着目しがちですが、利益が出た場合は税金にも注意が必要です。
しかし、土地や建物の売買は日常的におこなうものではないので、いつどのような税金が発生するのか分からないこともあるのではないでしょうか。
今回は、不動産売却で発生する「住民税」についてご紹介します。
住民税とはどのようなものなのか、申告時期や計算方法など、知りたい情報をまとめましたので、不動産売却を検討されている方はぜひ参考になさってください。

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不動産売却における住民税とは?

不動産売却における住民税とは?

まずは、不動産売却における住民税とはどのようなものなのかを見ていきましょう。
冒頭でもご紹介したとおり、土地や建物を売って利益が出た場合、税金が発生します。

そもそも住民税とは?

住民税とは分かりやすく言えば、前年の収入に応じて課税される税金のことです。
都道府県に納める都道府県民税と、市区町村に納める市区町村民税を合わせたものを支払います。
会社員など、給与所得を得ている方であれば、給料から天引きされているのが一般的です。
前年の収入に応じて課税額が決定するため、収入が増えた年の翌年は、税金負担が大きくなることを理解しておきましょう。
土地や建物を売って利益が出ると、「なにか特別な税金を支払う必要があるの?」と不安になってしまいますよね。
増えた住民税を支払うことで、売却時の税金を納税したことになります。

損失が出たときは税金負担はゼロになる

損失が出て利益が発生しない場合、税金の負担はゼロになります。
先述のとおり、不動産売却で税金の負担が大きくなるのは、あくまでも利益が出たときです。
利益の部分のみに課税される仕組みなので、売却損が出た場合、一般的に住民税は課税されません。
ちなみにこの仕組みのことを「分離課税」と呼び、税制上、給与所得などとは別物として取り扱われます。

不動産売却における利益とは?

利益が出たときに税金が発生するとお伝えしましたが、「土地や建物を売ったときの利益とはなに?」と疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。
土地や建物を売ったときに発生した利益とは、「譲渡所得」と呼ばれるものです。
所得は全部で10種類あり、不動産所得のほかに給与所得や事業所得、利子所得などがあります。
土地や建物を売ったときの利益は、そのなかの譲渡所得に該当し、得た収入に応じた住民税や所得税が課税されるのが特徴です。
そのため、譲渡所得が発生した場合は確定申告をおこない、税務署に報告する必要があります。
給与所得を得ている方は、一般的に会社が所得を申告していますが、土地や建物を売ったときの譲渡所得に関しては確定申告が必要です。
このように、土地や建物を売って利益が出たときに、住民税は増額されます。

不動産売却で住民税を申告する時期はいつ?

不動産売却で住民税を申告する時期はいつ?

続いて、不動産売却で住民税を申告する時期や、税額がアップするタイミングを見ていきましょう。

申告時期は?

不動産売却で利益が出たことを税務署に申告することで、住民税の金額が確定します。
所得税の確定申告をおこなうことにより、住民税の金額も確定する仕組みです。
譲渡所得に対する税目は所得税と住民税ですが、不動産売却時は所得税を申告すればOKです。
ちなみに申告時期は、一般的に土地や建物を売った翌年の2月16日から3月15日までとなっています。
時期を過ぎるとペナルティを課せられることもあるので、期限内に手続きを済ませてください。

支払うタイミングは?

住民税を支払うのは、3月の所得税の支払いが終わってからです。
支払いのタイミングは市町村によって異なりますが、一般的には4期(6月・8月・10月・翌年1月)ずつに分けて支払います。
納税通知書が郵送されてくるので、各月末までが納付期限となります。
また、普通徴収の場合は一括で支払うこともできます。
納付方法を特別徴収にすれば、給与から天引きされるので便利です。
住民税が課せられることを把握していても、支払うタイミングが分からないという方も多いのではないでしょうか?
所得税は3月中ですが、住民税は6月以降になるので、支払う時期を間違えないように気を付けてくださいね。

所有期間によって税率が異なる

支払う税金は、なるべく節約したいものです。
不動産売却における住民税も例外ではなく、安く抑えられるような方法があれば嬉しいですよね。
実は、譲渡所得は不動産を所有している期間によって税率が異なります。
譲渡所得における税率は、下記のとおりです。

●短期譲渡所得:所得税30.63%、住民税9%
●長期譲渡所得:所得税15.315%、住民税5%


短期譲渡所得とは、所有期間が5年以下の場合で、長期譲渡所得は所有期間が5年以上の場合です。
どちらも儲けが出たときに、上記の税率が課税されます。
ちなみに所有期間は土地や建物を売った年の1月1日が基準になるので、覚えておいてくださいね。
税率を見ると分かるとおり、所有期間が5年未満の場合は税金の負担が大きくなります。
その反面、5年以上所有している場合は税率が下がるので、売却するタイミングを見計らうのもひとつの方法です。

不動産売却における住民税の計算方法とは?

不動産売却における住民税の計算方法とは?

最後に、不動産売却における住民税の計算方法を見ていきましょう。

譲渡所得が1,500万円だった場合の計算方法

仮に譲渡所得が1,500万円だった場合、住民税はいくらになるのかをシミュレーションしてみます。

●短期譲渡所得の場合:所得税1,500万×15.315%=229万7,200円、住民税1,500万円×5%=75万円
●長期譲渡所得の場合:所得税1,500万×30.63%=459万4,500円、住民税1,500円×9%=135万円


決められた計算方法で算出してみると、短期譲渡所得と長期譲渡所得では、課税される金額に大きな違いが出ることが分かりますね。
このように所得税と住民税を合算したものが納める税額となります。

譲渡所得の計算方法は?

譲渡所得の計算方法は、下記のとおりです。

譲渡所得=収入金額-取得費+譲渡費用
譲渡所得の計算方法は比較的簡単で、売った金額から取得費と譲渡費用をマイナスすることで算出できます。
取得費とは売却した不動産を購入したときにかかった費用です。
物件代金はもちろんのこと、不動産会社に支払った仲介手数料や不動産取得税、地盤調査費用や改良費用、登録免許税なども含まれます。
つまり、土地や建物を入手し、所有者になるまでにかかったすべての費用のことです。
また、建物は経年劣化により価値が減少していくため、減価償却費用を所有期間相当分マイナスして計算します。
譲渡費用とは、売却のためにかかった費用です。
売買契約書に貼り付けた印紙代や仲介手数料など、売主側で負担したお金が譲渡費用となるので、支払った金額はメモを残すなどして忘れないようにしてください。

まとめ

今回は、不動産売却を検討されている方に向け、住民税とはどのようなものなのか、確定申告の時期や住民税の支払いのタイミング、計算方法を詳しくお伝えしました。
土地や建物を売り、利益が出た翌年は、住民税が増額されることをご理解いただけたかと思います。
不動産売却をおこなうときは売却金額だけでなく、そのあとに発生する税金にも、ぜひ目を向けてみてくださいね。

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