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不動産売却において重要な媒介契約には3種類ある!それぞれの特徴を解説

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不動産売却において重要な媒介契約には3種類ある!それぞれの特徴を解説

不動産売却をする際は、ほとんどの方が不動産会社に売却の仲介を依頼します。
仲介業務についての契約を「媒介契約」といい、媒介契約を締結したあとに不動産会社による売却活動が始まります。
媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という3つの種類があり、ご自身の希望に合う契約内容の媒介契約を選ぶことが重要です。
この記事では、3種類の媒介契約の契約内容を解説し、それぞれのメリット・デメリットをご紹介しますので、媒介契約を結ぶ際のご参考になさってください。

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不動産売却をするなら知っておきたい「一般媒介契約」の特徴

不動産売却をするなら知っておきたい「一般媒介契約」の特徴

まずは、売主にとってもっとも自由度の高い一般媒介契約を解説します。
どのような特徴やメリット・デメリットがあるのか、しっかり確認していきましょう。

媒介契約とは?

そもそも媒介契約とは、冒頭でも触れたとおり、不動産会社に売却の仲介を依頼する際に結ぶ契約です。
一般の方が不動産の買主を見つけることは簡単ではないので、不動産会社に情報を発信してもらい購入者を見つけたり、売買契約に関する手続きのサポートを受けるために必要な契約です。

複数の不動産会社に売却を依頼できる

一般媒介契約では、複数の不動産会社に売却の仲介を依頼することができます。
複数の不動産会社に依頼をすると、それぞれの不動産会社が抱える顧客に物件情報を発信できるので、購入者が見つかりやすくなるといえます。

レインズへの登録義務がない

一般媒介契約では、不動産会社が物件情報をレインズへ登録する義務はありません。
レインズとは、日本全国の物件情報が集まるネットワークシステムで、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営しているものです。
レインズに物件情報を登録することで、不動産会社間で物件情報が共有できる仕組みです。
もちろん任意で登録をお願いすることはできるので、レインズに掲載してほしい場合は不動産会社にその旨を伝えましょう。

契約期間に法的な決まりがない

ほかの契約方法では、契約期間に期限が設けられていますが、一般媒介契約では法的な期限が決められていません。
専任系の媒介契約については契約期間が法律で定められていますが、一般媒介契約では法的な期限ではなく、「標準媒介契約約款」という約款で3か月という期間が記されているのみです。

一般媒介契約を結ぶメリット

メリットは主に3つあります。
1つ目は、複数の不動産会社に依頼できる点です。
先に触れたとおりですが、複数の会社に依頼することで、より広く購入者を探すことができます。
2つ目のメリットは、レインズへの登録義務がないため、物件情報を周りに知られにくくなる点です。
物件を売却していることを知られたくない方にとっては、メリットとなるでしょう。
3つ目のメリットは、ご自分で購入者と直接売買契約を結ぶことができる点です。
不動産会社を通さずにご自身で購入者を見つけて売却することができるので、より高い価格で購入してくれる方に売却できる可能性があります。

一般媒介契約を結ぶデメリット

デメリットは、不動産会社の売却活動の状況を把握しにくい点です。
一般媒介契約では売却活動の報告義務がないため、不動産会社がどのような売却活動をおこなっているのか、ご自身から問い合わせなければ知ることができません。
一般媒介契約を結ぶ際は、定期的に不動産会社とコミュニケーションをとることがポイントとなります。

不動産売却をするなら知っておきたい「専任媒介契約」の特徴

不動産売却をするなら知っておきたい「専任媒介契約」の特徴

続いて、専任媒介契約の特徴やメリット、デメリットを確認していきましょう。

仲介の依頼ができるのは1社のみ

専任媒介契約では、仲介を依頼できる不動産会社は1社のみです。
そのため「一般媒介契約のように、多くの人に物件情報を発信することは難しくなるのか」と思われるかもしれません。
しかし、次にご紹介する「レインズへの登録義務」があるため、物件情報を拡散することは可能です。

レインズへの登録義務がある

専任媒介契約では、売却する不動産の情報をレインズに登録することが義務付けられています。
レインズに物件情報が登録されると、全国の不動産会社がその物件情報を確認することができます。
そのため、不動産会社が物件を顧客に紹介したり、物件情報が不動産ポータルサイトに掲載されたりすることが期待できるのです。

契約期間に期限がある

一般媒介契約とは違い、専任媒介契約の契約期限は3か月以内と宅地建物取引業法で定められています。
3か月経っても売却ができない場合は、新しい不動産会社に売却の仲介を依頼できるということです。

2週間に1回以上の頻度で活動報告を受けることができる

専任媒介契約を結んだ場合は、2週間に1回以上の売却活動の状況報告を不動産会社から受けることができます。
活動報告をおこなうことと2週間に1回以上という頻度は義務付けられているため、確実に不動産会社の売却活動の状況を把握することができます。

ご自分で購入者と直接売買契約を結ぶことができる

専任媒介契約も一般媒介契約と同様に、ご自分で購入者を見つけて直接売買契約を結ぶことができます。
そのため専任媒介契約は、「知り合いに不動産を購入してくれそうな人がいるけれど、念のため不動産会社にも仲介を依頼したい」というような方に向いていると言えます。

専任媒介契約のメリット

メリットは主に2つあります。
1つ目は、活動報告が定期的におこなわれる点です。
2週間に1回以上の報告があるので、活動状況をしっかり把握することができます。
一般媒介契約とは異なり、不動産会社に問い合わせなくても、活動状況を定期的に把握することができるのです。
2つ目は購入者を探す方法として、不動産会社が売却活動をおこなっていることを確実に把握しながら、ご自身でも探すこともできるという、2つの方法を両立できる点です。
前章でご紹介した一般媒介契約では、不動産会社に売却活動の状況報告をおこなう義務がないため、不動産会社の売却活動の内容や頻度を把握するのに手間がかかります。
また、次の章で解説する専属専任媒介契約は、不動産会社を通さずに購入者と売買契約を締結することができません。
専任媒介契約は、他の2種類の媒介契約のデメリットを補える媒介契約なのです。

専任媒介契約のデメリット

デメリットは、不動産売却をしていることを周囲に知られる可能性が高い点です。
この点は専属専任媒介契約も同様ですが、一般媒介契約とは異なり、不動産会社には物件情報をレインズに登録する義務があるので、必然的に物件情報が広まりやすくなります。
不動産を売却することやその事情を知られたくない方にとっては、この点がデメリットになるでしょう。

不動産売却をするなら知っておきたい「専属専任媒介契約」の特徴

不動産売却をするなら知っておきたい「専属専任媒介契約」の特徴

専属専任媒介契約と専任媒介契約は、ほとんど同じ契約内容です。
そのため、ここでは専任媒介契約と異なる特徴のみをご紹介します。

1週間に1回以上の頻度で活動報告を受けることができる

専属専任媒介契約では、1週間に1回以上、売却活動の状況報告をすることが不動産会社に義務付けられています。
専任媒介契約より報告の回数が多いため、より詳細な活動報告を聞くことができ、売却の方針を柔軟に考えることができます。

ご自分で購入者と直接売買契約を結ぶことができない

専属専任媒介契約では、基本的に売却活動を不動産会社に任せることになります。
そのため、ご自身の身近に不動産を購入したいという人が現れた場合でも、不動産会社を介して交渉する必要があります。

専属専任媒介契約のメリット

メリットは、1週間に1回以上の状況報告を受けられることで、不動産会社と密に連携をとることができる点です。
不動産会社の売却活動の状況をこまめに把握することで、売却の方針を検討しやすくなります。
売却の方針を転換したい場合はその旨を状況報告を受けるときに伝えると、次回の報告の際に新しい方針での売却活動の結果を聞くことができます。
このような連携を不動産会社と密にとることで、ご自身の理想の不動産売却をおこなうことができるでしょう。

専属専任媒介契約のデメリット

デメリットは、売却成立に時間がかかる可能性がある点です。
不動産の売却活動について、基本的には不動産会社に頼ることになるので、もしも不動産会社による売却活動が難航している場合は、売却成立に時間がかかります。
そのため、売却の計画は長期的に考えておく必要があります。

まとめ

不動産売却における媒介契約について、その種類とそれぞれの特徴やメリット、デメリットをご紹介しました。
どの媒介契約も一長一短があるので、まずはそれぞれの特徴を把握することが大切です。
ご自身の状況や優先したい事項を明確にして、適切な媒介契約を選択するようにしましょう。

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