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不動産売却時に分筆をするメリットと方法について

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不動産売却時に分筆をするメリットと方法について

土地を売りに出す場合、土地1筆をそのまま売りに出すことの他に、文筆という方法をとることができます。
土地の大きさや売却の目的によってどちらの方法が向いているかは異なりますが、今回は分筆とは具体的にどのような方法のことなのかを解説していきながら、方法やメリットについてもご紹介していきますので、不動産を売りに出す際の参考にしてみてくださいね。

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不動産売却における分筆とは

不動産売却における分筆とは

まず、分筆とは一体どのようなものを指すのでしょうか?
文字どおり、単純に1つの土地を複数に分けることだと思ってしまいがちですが、ただ土地を分ける場合には分割という言葉が使われます。
今回ご紹介する分筆とは、土地を売りに出す際や相続をする際に、その土地を複数に分け、それぞれの土地に異なる所有権を登記することを言います。
そのため、所有している土地をすべて売りに出すのではなく、一部のみを売りに出したい場合や、相続をしやすくするために分筆してから売却をする場合などに有効な方法と言えます。
最初は1つだった土地を所有者を分けて登記することで、複数の建物を建てることが可能になるので、利用したい状況に合わせて方法を選択することが大切と言えます。

不動産売却における分筆のメリット

不動産売却における分筆のメリット

分筆をすることによる一番のメリットは、分筆の一番の目的とも言えますが、やはり権利関係を分けることができる点にあると言えます。
土地が大きいほど、その所有権を複数に分けることでさまざまな使い方をすることができますし、1筆だけの場合にはできなかったことができるようになります。
次に、メリットとしてよく考えられるのは、複数の地目を登記することができるという点です。
地目とは、どの土地をどのような目的で利用するかの区分のことを指し、一般的に「宅地」「山林」「原野」「田」「畑」などに分けられます。
この点に関しても先ほどご紹介したように1筆だけではできなかったことができるという意味で、区分である地目を複数に設定することでその土地を最大限有効活用することができると言えるでしょう。
これらの利点が、土地を分けて登記することはその土地の使い勝手が非常に良くなるということに繋がります。
その他にも、土地を分けることで税金が安くなるケースもあります。
その土地に課せられる固定資産税などの税金は、基本的には評価額によって決まりますが、土地を複数に分けることでそれぞれに別の評価額が出されることになります。
土地が道路に面している場合などには必然的に評価額は上がってしまうことになりますが、分けることによって道路側に面していない土地の評価額が下がり、結果的に支払う税額も下げられる可能性があります。
しかしながら、分筆をしたからと言って必ずしも税額が下がるという保証はありませんので、もしも税額が下がることを前提として分ける場合には、事前にしっかり調査を行い、税理士に相談するなどの対策をとっておくことが必要です。

分筆のデメリット

さて、これまでは土地を分けることによるメリットについてご紹介してきましたが、一方でデメリットはどのようなものがあるのでしょうか?
そもそも土地を分けて登記することを考える場合には、なぜその方法を取るのかじっくり考えたうえで選択をすることが大切で、むやみに分けてしまうと結果的に土地をうまく利用できない状態に陥ってしまうこともあるので、その土地に合った方法を見極めておくことが大前提として必要になります。
そのうえで、土地を分けて登記することのデメリットとして考えられるのは、分けたことによって土地1筆あたりが小さくなるため、元々の土地の大きさが大きくない場合では、新しく建物を建てることができなくなってしまうという点が挙げられます。
土地の面積が小さくなることで、建築基準法などで定められた条件を満たせない場合には、思うような建物が建てられず土地を持て余してしまうといった結果にも繋がりかねません。
その他にも、先ほどメリットをご紹介した際には税額が下がる可能性があるとご説明しましたが、一方で、分筆には税額が上がってしまうリスクがあるということも見落としてはいけない点と言えるでしょう。
とくに相続などの場合には、すでに住宅などの建物が建っている土地と、建っていない土地で分ける場合、土地のみを登記した場合には減税の特例が受けられないケースがあり、固定資産税が上がってしまったという結果に繋がることもありますので注意が必要です。
そのため、分けることで土地の利用価値が下がってしまうという点が大きなデメリットであると言えるでしょう。
分ける前にその土地がどれくらいの大きさになるのか、どのような用途で利用することができるのかを把握しておくことが何よりも大切と言えるでしょう。

分筆の方法

分筆の方法

分筆をする方法として、主な流れについてご紹介していきます。
まず、土地を分けて売りに出したいと考えたときに最初にすることはその土地の事前調査です。
自分の所有している土地が実際にどれくらいの範囲なのかを知るためには、インターネット上で公図を見て確かめることができますが、公図は曖昧な表記があったり必ずしも正確と言えるものではないので、実際に分けることを考えた場合には役所で登記簿謄本などを取得して確認することが大切です。
その土地の範囲がわかったら、専門家である土地家屋調査士に調査の依頼をおこない、境界確定測量という、実際に隣家など隣の土地との境界線がどこになるのかを把握するために調査をおこなう必要があります。
測量が完了したら、いよいよその土地をどのように分けるのかを考える必要があり、その案を役所に提出することで、分筆をすることが可能になります。
土地を分けるための案の作成は個人でもできますが、測量をおこなう土地家屋調査士に依頼して作成することもできますので、覚えておきましょう。
案ができたら、隣の土地の所有者や役所の立ち会いのうえで同意を得ることが必要になります。
隣の土地の所有者と言っても、1筆の土地が分けられるというだけでさまざまな影響が考えられますので、その後のトラブルを最小限にするためにも、ここでしっかりと説明をしておく必要があると言えるでしょう。
同意のうえで実際に土地を分ける作業に入りますが、ここで境界線の印となるプレートや境界杭などを置きます。
ここまでの手順をすべて終えたら、最後に登記の申請をして、分筆に必要となる流れはすべて完了になります。
登記をする際に必要となる書類は、登記申請書、測量図、筆界確認書の主に3つですが、これらの書類も基本的には土地家屋調査士に作成してもらえることが多いので、間違いがないよう依頼するのもポイントと言えるでしょう。
実際に土地を分けるためには調査士への依頼や登録免許税などが課せられるため、すべて含めて50万円〜150万円ほどかかることが一般的とされており、売却した後に見込まれる利益とともに考える必要があると言えます。
費用を抑えるために測量の依頼をせずに個人で土地の境界線を確認したいと考えている場合でも、実際に専門家ではない個人が測量をするのは難しいのであまりおすすめはできません。
また、分筆をして所有権が移転しても登記識別情報などの権利証は発行されず、その点は分筆する前と変わらないので注意が必要であると言えます。
以上の点を踏まえると、土地の所有権を分ける場合にはさまざまな手順と費用がかかることから慎重に計画を進める必要があり、また不動産によってどのような進め方が適しているのかは異なりますので、事前に確認したうえで選択することが大切です。

まとめ

今回は不動産を分けて売却する際の手順や詳しい事項についてご紹介してきましたが、実際に売却をする際には、どれだけの利点があるのかを考えたうえで、自分に合った方法を見つけていくことが大切です。

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