不動産売却における固定資産税評価額についてとその計算方法

▼ 固定資産評価額とは
▼ 固定資産評価額の計算方法
▼ 固定資産評価額以外の土地の評価額について
▼ まとめ

不動産売却における固定資産税評価額についてとその計算方法

不動産売却をする際には、その不動産の売値を決めるためにも評価額を知っておく必要がありますよね。
今回は不動産の評価額として一般的に用いられる固定資産税評価額とはどのようなものなのかについてご紹介しながら、具体的な計算方法やそのほかの評価額についてもご紹介していきますので、不動産売却の際の参考にしてみてくださいね。

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固定資産評価額とは

まず、固定資産税評価額とはどのような役割を担っているのでしょうか？
基本的には固定資産税の評価額という名前のとおり、その不動産にかかる固定資産税の税額を決定するために用いられる評価額のことを指します。
ここでの評価額はその不動産の価値を決定するものなので、固定資産税額のみならず、不動産を売却する場合の売値を決める際にも利用することができます。

評価額の決め方

基本的にここで計算される評価額とは、土地と住宅はそれぞれ異なる基準によって評価されるため、その額自体も別々で出されることになります。
そのため、1つの不動産に土地と住居どちらもある場合には、2つの評価額が出されます。
また、評価額は3年に1度市町村によって変更がおこなわれるため、必ず確認しましょう。
ここで出される評価額とは、基本的にはその不動産の位置する地域や街の他の住宅などと比較したうえで決められることが多いため、固定資産税の金額を知るためだけではなく、不動産の価値を知りたい場合にも用いることができると言えるでしょう。
地域といった特性以外にも、住宅自体の構造による違いも評価額の違いを決定づけるポイントであると言えます。
また、ここで評価された額に納得がいかない場合などには、不服審査と言って評価額の見直しを求めることができます。
見直しがおこなわれて実際にその額が不当であると判断された場合には、再度評価額が変更となるケースもあります。

課税標準額との違い

固定資産税の通知書面などでもよく目にすることのある課税評価額は、よくこの固定資産税評価額とセットで認識されることが多いですが、この課税標準額とは固定資産額を定める際の基準となる額のことを指しています。
そのため、これら2つが同じ額となるケースも少なくなく同じものとして認識されやすい要因となっています。

固定資産評価額の計算方法

固定資産税の額を決めるために不動産鑑定士によって査定される評価額ですが、その評価額の調べ方は何通りかあり、どれも簡単な手順で確認することができます。
まず、調べる方法として一番簡単とも言えるのは、課税明細書を見ることです。
固定資産税を納税するための通知書に同封されているこの明細書には評価額も記載されていますので、それを確認しましょう。
もしも紛失してしまったり手元に明細書がない場合には、役所に申請手続きをすることで固定資産評価証明書という書類をもらうことができます。
書類の名前のとおり、記載内容は評価額を証明するものですので、書類を見ることですぐに確認することができます。
その他にも、役所で取得できる書類に固定資産課税台帳というものがありますが、この書類でも評価額を確認することができます。
固定資産課税台帳とは納税義務のある人が取得し閲覧することのできる書類を指し、基本的には納税に必要な情報が記載されているため、不動産登記などの基本情報を知りたい時にも利用することができます。
以上のように、書類を確認することで簡単に確認の取れる評価額ですが、書類がなくても計算することによって算出することができます。
一般的に固定資産税額は固定資産税評価額の1.4%ですので、この基準を利用して、固定資産税額÷1.4%をすることで大まかな評価額を知ることができます。
しかしこの税率はあくまでも基準値であり、土地の属する自治体によって多少の違いもありますので、目安を知るための計算方法として活用してみてくださいね。

固定資産評価額以外の土地の評価額について

ここまでは固定資産税評価額についてをメインにご紹介してきましたが、実は不動産の評価額には他にも4つの種類があり、それぞれに異なる特性があるため用途によって参考にする評価額が変わってきます。
ここからは、それぞれの評価額について特徴や特性などを詳しくご紹介していきます。

公示地価

まず1 つめが公示地価です。
公示地価とは、国土交通省によって1月1日になると更新される土地の評価額のことを指します。
ここで評価の対象となるのは、基準地として設定された全国に2万箇所以上にのぼる土地で、ここでの評価額によってその土地周辺の評価額もある程度決まるということです。
特定の地域における土地の額が公表されることによってその地域の基準が決まるため、不動産売却の際にはこの額を知っておくと売値を決めるのに有効であると言えます。

基準地価

次にご紹介するのが基準地価になり、名前だけ聞くと公示地価と同じようなものを想像してしまいますが、ここでも基準となる土地が都道府県によって評価されますので、用途としては似ていると言えるでしょう。
ここで基準地とされる土地も、公示地価の際の基準地と同じく全国に2万箇所以上あり、同じ土地が対象となっていることもありますので、調べたい土地周辺の評価額を知りたい場合にはこれら2つのどちらかを参考にしておくと良いでしょう。
評価される時期は公示地価と半年の差があり、7月1日とされています。
また公示地価との大きな違いとして、都市計画区域の外の土地も評価の対象としている点が挙げられます。

路線価

次にご紹介するのが路線価です。
まず、路線価は相続税路線価と固定資産税路線価の2種類に分けられます。
相続税路線価とは、国税庁によって評価、公表される土地の評価額のことを指しますが、基本的にはその土地が相続や贈与などによって譲渡された場合に課税される税額の基準を出すために評価がおこなわれています。
こちらは1月1日に評価がおこなわれたあと、7月1日に公表される仕組みとなっています。
路線価とは道路に面している土地1m2あたりの評価額のことを指しますが、その地域によって相続税の計算方法が路線価方式によるものなのか倍率方式によるものなのかが異なりますので注意が必要です。
路線価方式が用いられる地域の土地の相続税や贈与税の額を知りたい場合には、有効な評価額と言えるでしょう。
もう1つの固定資産税路線価は、固定資産税の評価において用いられる路線価なので、今回ご紹介している固定資産税評価額にも大きく影響している評価額となります。
2種類に分けられてはいますが、路線価とは相続税の計算の際に用いられることがほとんどです。

実勢価格

最後にご紹介する評価額は、一般的にも広く知られている実勢価格です。
実勢価格とは、その不動産の売買が実際に成立した際の売却額のことを指し、特定の不動産そのものの価値を表すのに一番有効とも言える評価額です。
今回ご紹介している固定資産税評価額は、この実勢価格の60〜70%とされることが一般的なため、この計算方法を頭に入れておくと実際に売却をする際にもスムーズに適正価格を出すことができるでしょう。
固定資産評価額の正しい計算方法を知っておくことで不動産売却時にしっかり対応できるでしょう。