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不動産査定の価格算出方法は3つ!

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不動産査定の価格算出方法は3つ!

不動産の売却を検討しているとき、どのように査定をしていくのか知っておかなければ、メリットやデメリットを把握できなくなります。
そこで、今回は不動産の査定方法について解説していきますので、参考にしてみてください。

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不動産査定の価格算出方法は3つ!➀取引事例比較法

不動産査定の価格算出方法は3つ!➀取引事例比較法

最初に取引事例比較法について解説します。

取引事例比較法とは

取引事例比較法は、主に土地やマンションなどを売却するときに利用される査定方法です。
売ろうとしている物件の近くで、実際に成約された物件の取引履歴を確認して、比較をおこない価格を決める方法です。

成功事例が少ない場合

周辺との比較になりますが、もしも周辺での取引事例が少なかったり、成功事例が少なかった場合は国が示している地価公示価格や標準地価格と比較して価格を決定する方法もあります。

比較する点

売却をおこなう際に比較されるポイントは、駅からの距離や土地の形状、道路幅や築年数、階数、間取りなどがあります。
それぞれの条件が点数化され、プラス要素となるか、マイナス要素となるかを吟味していきます。
シンプルでわかりやすい反面、実際に査定で利用される際には計算方法はもっと複雑になります。

成功事例の信頼度がわからない

過去の周辺の成功事例を参考にはしますが、成功事例にもさまざまな理由があるかもしれません。
たとえば、明らかにもっと高い金額がついていてもおかしくないのに、安価で取引されている物件がある場合などです。
これは、相続して手に余っていたり、すぐに売却しなければならず、金額は二の次にされていたなどの理由があるからかもしれません。
このように、売れた金額が適正価格でない場合はそれをそのまま参考にはせず、ほかのポイントを確認して決めていきます。

点数付けできない部分

なかには、点数付けが難しいポイントもあったりします。
たとえば、日当たりの良し悪しなどです。
日当たりが良いかどうかは本人の主観も入ってきてしまうので、点数付けが難しいです。
そのため本人と不動産会社との話し合いが重要になってきて、慎重に話を進めていき、価格を決定していく必要があります。

不動産査定の価格算出方法は3つ!➁原価法

不動産査定の価格算出方法は3つ!➁原価法

次に、原価法とはどのようなものか説明します。

原価法とは

原価法は、不動産の再調達原価を基に鑑定評価していく方法です。
その物件を再建築する場合の原価を計算して、そこからさらに築年数を計算に入れて価格低下分を差し引いていく流れになります。
価格低下分を差し引くことを減価修正といいます。
対象の不動産が建物で、それが再調達原価の把握と鑑定評価が適切におこなえる場合に有効な方法です。

計算

実際に、例として計算式をあげます。
積算価格=総面積×単価÷耐用年数×残存年数
残存年数は、耐用年数から築年数を差し引いた数です。
収益物件だった場合は、貸室部分面積÷延床面積で実際に有効活用される面積割合を計算し、それを計算に含める必要があります。
その場合の計算式は、再調達原価×延床面積÷耐用年数×残存年数という計算がされます。

実はあまり使われることがない

原価法は、実際に物件の査定額を算出する際にはあまり使われません。
というのも、建物標準価格にあまり信憑性がないのが要因です。
あくまで標準であって、土地の形状などによって価格は大きく変わってしまいます。
そうなると基準とできる価格がなくなってしまうので、減価法が機能しなくなります。

実務での利用方法

実際に実務で計算するときは、建築時の金額から建物の減価償却をおこない、残存価値を算出していきます。
この方法と原価法の違いは、新築時の建物価格が明確かどうかという点にあります。
新築がいくらで建築されたのかがわかれば、そこから築年数に応じて減価修正をおこなえば正確な建物の価値を算出できるようになります。
原価法を用いるのは、建築時の建物価格が不明な場合ということになります。

難しい計算方法

リノベーションをおこない、価値が上がっている場合や、外壁のメンテナンスをおこなっている場合、その分の価格も考慮する必要があるでしょう。
その際には、例で示した部分よりも複雑な計算式になっていきます。
計算式は、再調達価格×品等格差率×規模修正率×原価率×メンテナンス補正率×延床面積となります。
品等格差率は場合によって倍率が大きく変わってしまうので、どうしても正確に計算することが難しくなっていきます。
正確に売却価格を出すためにも、原価法は使わず、ほかの方法で計算をする場合が多いです。

不動産査定の価格算出方法は3つ!➂収益還元法

不動産査定の価格算出方法は3つ!➂収益還元法

収益還元法という方法についても解説します。

収益還元法とは

収益還元法は、投資用の収益物件が将来どれくらいの収益を生み出してくれるのかを考えながら査定額を算出していく方法です。

直接還元法とDCF法

収益還元法にはふたつの計算法があり、ひとつは直接還元法、もうひとつはDCF法です。
直接還元法は、たとえば1年間の純収益を還元利回りで割って、100をかけて収益還元価格を決めていく方法です。
不動産を長期的に保有している場合に有効な方法で、還元利回りがどれくらいかで収益も大きく変わっていきます。
また、DCF法では不動産の保有期間中に得られる純利益と期間満了後の売却によって得られる価格を、現在価格に割り戻して合計する方法です。
DCFはDiscounted Cash Flowの略称になります。
直接還元法よりも予測の精度が高まっているのが特徴ですが、その分計算方法も複雑で、特殊な扱いとなっています。

直接還元法のくわしい計算法

直接還元法では表面利回りを活用します。
表面利回り=年間の収入÷物件価格×100で計算できます。
近隣の事例などを参考に、事前に表面利回りを何%で売却するかを決めていきます。
マンションの売却の場合、空室率や空室の期間がどれくらいになるかも想定したうえで計算をしていかなければなりません。
損をしないように不動産会社とよく相談しながら計算をしていき、表面利回りを決定していきましょう。

DCF法は専門性の高い方法

DCF法は時間経過による劣化や損益を計算していきます。
劣化した際には修繕もしていくことになると思いますので、その際の費用についても計算に入れていかなければなりません。
物件の価格下落率や、空室率も計算に入れたうえで、何年後の売却でいくらの収益が見込めるかを計算していく方法です。
かなり複雑な計算をしていく、専門性の高い方法になるので、一般的には直接還元法が使われることが多いです。
どちらの方法が利益がより見込めるかなど、不動産会社とよく相談をしたうえで決定していきましょう。

査定金額は信頼性

査定の仕方はさまざまありますが、不動産会社に一任するものになるので、査定金額について疑問があれば納得いくまで相談を重ねましょう。
高く売りたいと思うのは当然ですが、あくまで査定金額は目安に過ぎず、実際に売るときには買主と売却価格を決めていきます。
あまり査定額で慎重になりすぎないようにしましょう。

まとめ

不動産の査定方法をご紹介してきました。
どの方法も査定額を決めるだけで、その金額で必ず売れると保証したものではありません。
まずは話を聞いてみるのは重要ですが、査定額が高くても、安く売れる場合がありますので、重要なのは売却価格だと思い、手早く方法を決めていきましょう。

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