マイホーム買い替えのタイミングとは？返済前のローンの扱いや年収も

子どもが生まれたり、自身が年齢を重ねてもっと住みたい地域が出てきたりと、マイホームの買い替えの理由はさまざまです。
ではマイホームの買い替えに適切なタイミングとはどんなタイミングでしょうか。
返済前のローンが残っている状態でも買い替えをおこなうための方法や、練習に合わせた適切なローンの組み方についてもご紹介していきます。

マイホーム買い替えのタイミングに返済前のローンはどうすればいい

ライフスタイルの変化に合わせてマイホームを買い換えようと考えても、以前の住宅のローンが残っている場合なかなか買い替えに踏み出すことができません。
しかしローンの残積と返済目処をどれくらいか把握し、しっかりと資金計画を立てれば、ローンが残っている状態でも買い替えは可能です。
他にも売却先行で買い替えをすすめたり、売買制度を活用したりなど方法はさまざまです。

資金計画を立てるためにローンの残債と返済の目処はどのくらいかを把握する

開会の資金計画を立てる際、手元にある資金の他にも、ローンの残債額も注意しましょう。
ローンの残債があって手元に資金がなかったりローンの完済目処が立っていて新たにローンを組める状態だったりと状況はさまざまです。
ダブルローンにならないか購入資金に余裕があるかなども重要な点です。
その上で売却先行か、購入先行か、それぞれの方法を検討していきます

売却先行で資金を調達しながら買い替える

売却先行でマイホームの替え替えをおこなうメリットとしては、売却した金額でローンの残債をどの程度返済でき購入資金はどの程度残るのか、というのを算出できることになります。
自身の中にも最低限のラインを決めておき、何社かで訪問査定を実施した際に可能な限り希望額に近いところでおこなってもらうと良いでしょう。
実際に売却先行で買い替えおこなう場合、どの程度で売却できるかというのは明確な期間は分かりません。
しかし、売却が完了した物件にはすぐことができなくなってしまいます。
売却完了までに買い替え先の物件を決定させ、売却の代金を受け取ったらすぐに住み替えができるようにしておく必要があります。

売買制度も活用してみる

売却先行で物件を購入しようと思っても気に入った物件が見つかったときに、現在住んでいる物件が売れていなければ購入に動けません。
せっかく条件にあう物件を見つけても、場合によっては買い逃してしまうこともあります。
そうした購入のタイミングを逃さないために、不動産仲介業者が用意している売買制度というものを活用するのも手段のひとつです。
この買取制度というのは相場よりも安い金額にはなりますが不動産会社がすぐに買い取ってくれるというメリットがあります。
相場より多少安くなっても、ローンの残債金額の返済分と購入資金の頭金に問題がなければ、思い通りの住宅に住める機会を逃さないために活用できる制度です。

マイホームをタイミングよく買い替えるメリットについて

マイホームの買い替えの大きなメリットとしては、自身のライフスタイルに合わせて物件や地域を変更できるという部分です。
他にも住宅ローンが完済できない家でも買い替えをすることで売却ができたり、物件の資産価値を向上させたりなどさまざまなメリットがあります。

自身のライフスタイルに合わせて地域や物件を変えられる

自身や家族のライフスタイルの変化で今住んでいる地域がかえって不便になってしまうこともあります。
進学や転勤により、通学や通勤に時間がかかってしまうのであれば、新たに周辺地域にマイホームを購入したほうが良いでしょう。
子どもが独立したから、もう少し狭い部屋にしてみたり、子どもの家族と同居するため、元々の住居が手狭になってきてしまった場合にも有効です。
介護が必要になった場合にはバリアフリーの住宅にすることで以前よりも住みやすくなります。
住宅以外にも周辺地域にかかりつけの病院があったり、資金繰りや手続きなのことについてすぐに相談ができる窓口である役所が近くにあるというのも、大きなポイントです。
とくに年齢を重ねて運転免許証の返納をしたのであれば、宅配などをしてくれるスーパーマーケットが近くにあるのも重要になってきます。
自身が住みやすいように住宅を変えられるというのは大きなメリットです。

住宅ローンの完済ができない家でも買い替えをすることで売却ができる

マイホームの買い替えのメリットとして、住宅ローンの完済ができていない家でも買い換えで売却ができるという点です。
本来不動産は住宅ローン完済しなければ売却することができません。
しかし買い替えの時に利用できる買い替えローンを活用することで、ローンが残っていても売却し新たな物件行為をすることが可能となります。

物件の資産価値を向上させる

住宅の購入をおこなうことで現在の物件よりも資産価値の高い物件に変えることも可能となります。
土地自体に価値がある場合、同じ広さ同じ値段の物件でも、土地に価値があるほうが5年10年と時間が経過したときに資産価値に差がつきます。

年収によって変わるマイホーム買い替えのタイミング

いざ資金繰りなどを計画してこれから新居の購入に向けて動こうとしても、当然ながら買い替えのできるマイホームは年収によって規模も大きく変わってきます。
頭金と住宅ローンの合計金額をしっかりと割り出し、どの程度の住宅は購入できるのか、自身の年収と見比べてみましょう。

新居の購入金額は頭金と借入金額

自身の年収と比較するのも当然ですが、購入できる金額の算出方法は頭金と借入金額の合計で決まります。
貯金をすべて頭金に使ってしまうと、その後のローンの完済は楽にはなります。
しかし他で発生した資金や生活の予備費用などを確保することができなくなってしまいます。
そのため、今手元にある金額がどの程度頭金に回すことができるのかをしっかり算出しておきましょう。
万が一のための病気や怪我の際の資金を確保しておかないといざという時に対応が出来なくなってしまいます。

住宅ローンの借り入れ金額は返せる金額にする

住宅ローンの借り入れ金額は必ず自身が無理なく返済できる金額にしておきます。
基本的に住宅ローンの年間返済額は年収の25%以内が安心ラインと言われています。
自身の年収とライフスタイルで比較して返済に無理はない金額お借り入れするようにします。
この無理のない借入金額というのは、自分が毎月返済して苦しくない金額で計算していくと割り出しやすいです。
たとえば家賃が7万円の場合、その毎月の7万円は生活に負担になってしまっているのか、それとも貯金もできてちょうどいい金額なのかといった感じです。
さらには貯金もできて余裕もあるもう少し毎月の負担額を増やしても問題がない状態なのかそうしたことを見極めることで、借りられる金額を検討することができます。

年収の5倍がローンの適正金額とは限らない

年間返済金額が年収の25%以内、年収の5倍であればローンが組めるなど、その金額は必ず適切かと言われれば決してそうではありません。
当然ながら、持病があって通院していたり子どもが大学に通っていて学費が必要だったり状況はさまざまです。
その人の生活の状況によって年収が同じであっても借り入れできるローンも変わってくるのです。
年収の5倍程度の金額の物件だからといって無理なく返済ができるとは限りません。
必ず返済のシミュレーションは念入りに行い、計画的に返済をしていくことが重要です。

まとめ

タイミングを見てマイホームの買い替えを行おうと思っても残債ローンや自身の年収で組める住宅ローンが気になる部分ではあります。
しかし買い替えによるメリットも大きく、ライフスタイルに大きな変化があれば検討してみるのも良いでしょう。
買い替えの際はしっかりとローンのシミュレーションの上、無理なく返済できるように計画していきましょう。