オーバーローンってなに？オーバーローンの調べ方と売却方法

組んでいた住宅ローンの返却が厳しくなった場合、売却に踏み切ったほうがよいケースもあります。
売却の際によく耳にするオーバーローン、アンダーローンとは一体どういったことなのか。
オーバーローン、アンダーローンの調べ方についてご紹介します。
そして、売却をする方法や、それぞれの特徴やポイントについて、詳しくご説明いたします。

売却時に知っておきたいオーバーローン・アンダーローンとは

なんらかの事情で住宅ローンの返済が滞ってしまったり、返せなくなりそうになったときには、早い時期の売却が望ましいとされています。
売却をすることを決めた場合に、まず把握しておきたいのが、オーバーローンかアンダーローン、どちらの状態にあるか、ということです。
まずオーバーローンとは、住宅ローンの残債の金額が、所有している不動産の売却価格より多い、つまりオーバーしていることを指します。
そして、アンダーローンは、住宅ローンの残債の金額が不動産の売却価格と比べて下回っている状態のことを指します。
金融機関などから住宅ローンを借りていて、支払い中の不動産には、抵当権が付いています。
アンダーローンですと、物件を売却した金額によって、住宅ローンを完済することができます。
完済すれば抵当権もなくなりますので、通常どおりの不動産取引をすることで、問題なく売却ができます。
住宅ローンを完済できるので、ローンの負担を抱えることもなくなり、先の見通しも明るくなります。
一方、オーバーローンの状態では、物件の売却ができても住宅ローンが残ってしまいます。
抵当権が付いた状態の不動産は、基本的には、通常の不動産取引では、売却することができません。

売却前に知っておきたいオーバーローンかどうかの調べ方

オーバーローンとなっているかどうかの調べ方をご紹介いたします。
まず最初の調べ方は「返済計画書」もしくは「住宅ローン年末残高証明書」を確認します。
どちらも、借り入れをしている金融機関などから、定期的に郵送されてくる書類です。
また金融機関によっては、インターネットのサイト上でも、自身のローン残債を調べることができます。
もし書類を紛失してしまった場合や、直近の詳細な残債額を把握したい場合には、ローンを借りている金融機関に問い合わせをすることで、発行をしてもらうことが可能です。
現時点における残債がどのくらいかの把握ができたら、次に必要となるのは、売却をしたい物件の価格です。
売却価格は自分では判断することはむつかしいため、不動産業者に依頼をして、物件の査定をしてもらうことが必要となります。
査定を受けるには、2つの方法があります。

机上査定

まず一つ目は、机上査定と呼ばれる方法です。
机上査定は、不動産業者に電話をする、もしくはインターネットの一括査定サイトなどを利用して査定します。
物件の詳しい住所、広さや間取り、築年数といった数値や情報を伝えることで、不動産業者に売却金額を算出してもらう方法です。
気軽にできますが、簡易的な査定となりますので、正確な売却価格ではありません。
また、依頼した業者によっても価格に幅が生じることがあります。
複数の業者に依頼ができ、大まかな売却金額が短い時間で把握することができることがメリットです。
ほとんどの業者でも無料で査定してもらえます。
また、一括査定サイトの場合、1度の査定申し込みだけで複数の業者から回答が得られることができます。

訪問査定

もう一つの査定方法は、訪問査定です。
不動産業者に売却をしたい物件に実際に足を運んでもらって、現地調査の上で査定をしてもらう方法です。
物件のデータだけでなく、設備の状況や間取りの導線、収納の広さ、日当たりや詳しい状態など、不動産の専門家ならではの視点でチェックしてもらえます。
一戸建ての場合は、境界の有無といった、敷地や周囲の状態も確認できますので、机上査定よりも正確な売却価格が算出可能です。
また訪問査定は対面ですので、直接不動産業者に、売却についての詳しい助言を受けることができるのもメリットです。

オーバーローン状態での売却方法

オーバーローンの状態でも、不動産の売却をしたい、というかたもいらっしゃると思います。
その場合には、3つの選択肢があります。

住み替えローン

まず最初が、住み替えローンを組むことです。
住み替えローンとは、新しい物件を購入した上で、ローンの残債と新しい物件のローン、さらに住み替えの費用などを合算した金額の借り入れます。
住み替えローンを組むと、審査が通常よりも厳しいこと、そして金利も高くなることが多くなります。
その上、負担がさらに増えるおそれがあります。

競売

2番目に考えられる方法が、競売です。
競売とは、裁判所によって物件が差し押さえられ、強制的に退去、そして売却が実施されることです。
自分の意志で退去、売却されるわけではありません。
競売には強制力があるので、新しい住居も決まっていないうちに、突然立ち退きを余儀なくされる可能性もあります。
また、競売は「公」のものですので、官報やインターネットに掲載されます。
競売情報は誰でも見ることができるために、住宅ローンが滞納したことを知られたくなかったのに、他の人に知られてしまうおそれもあります。
さらに物件が売却される金額もとても安くなる上に、競売にかかる費用を自己負担する必要もあります。
そのため、できる限り回避したい方法です。

任意売却

任意売却とは、債権者である金融機関の同意を得た上で、不動産業者に依頼して売却をしてもらう方法です。
オーバーローンになった場合、もっとも最適な売却方法だと言えるでしょう。
任意売却の手順は、一般的な売却の方法とほとんど同じです。
まず、任意売却に対応してもらえる不動産業者を決めます。
不動産業者が金融機関や保証会社の合意を得た上で、物件の販売を開始します。
競売とは違って周囲に知られることなく、売却を進めることができます。
通常の取引との違いは、売却価格が安い価格が付くことが多いことです。
しかし、競売で売却されるより、高く売却することが可能です。
また、売却する際に必要となる仲介手数料や、税金などの諸費用も売却した金額から引いてもらうこともできます。
残債分は分割して返済することもできますので、負担が少なくなるメリットもあります。
注意ポイントとしては、ローンの滞納期間などによっては、販売期限が5ヶ月ほどと、短いことがあります。
そのため売却することを決めたら、できる限り早めに不動産業者へ相談をすることがとても大切となります。

まとめ

住宅ローンの返済が厳しくなってしまった、滞納が続いているといった状況になり、物件を手放すことに決めることになったら、最初に、どのくらい住宅ローンが残っているのか確認をしましょう。
住宅ローンの残りは金融機関などから送られてくる、住宅ローン年末残高証明書、もしくは住宅ローン年末残高証明書で確認が可能です。
そして、売却をしたい物件を不動産業者に査定してもらい、売却価格を調べることも必要です。
ローンの現時点の残高と、物件の売却価格が分かったら、2つを比べ、オーバーローンかアンダーローン、どちらかの状態かを確認しましょう。
ローン残高のほうが高い状態のオーバーローンとなっていても、物件を売却することは可能です。
物件を売却する方法は3つありますが、任意売却がもっともおすすめの方法です。
納得できる売却をスムーズにするためには、信頼の置ける不動産業者を選ぶようにしましょう。