壁芯面積と内法面積の違いとは？マンション購入時の注意点を解説

壁芯面積（へきしんめんせき）と内法面積（うちのりめんせき）をご存知でしょうか？
壁芯面積と内法面積の違いは、マンション購入時に損をしないためにも、知っておきたいポイントです。
この記事では、「壁芯」と「内法」による面積の違いや、マンション購入時の注意点について紹介します。
広告に表示される面積についても詳しく解説するので、マンションの購入を検討されている方は、お役立てください。

壁芯と内法の違い①壁芯面積とは

物件の床面積の考え方には、「壁芯面積」と「内法面積」の2通りがあります。
壁芯面積と内法面積、どちらの方法で算出されるかによって、表示される面積が異なるため、考え方のポイントを押さえましょう。

壁芯面積とは

壁芯面積とは、壁の厚みの中心を基準として算出する床面積です。
壁の厚みや、柱部分の面積が含まれるため、実際に使用できる面積より大きく表記されているのが特徴です。

壁芯面積は建築・設計で使用する床面積

壁芯面積は、設計図上や建築確認申請で用いられます。
建築基準法上、「建築物の各階又はその一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による」と定義されており、建築・設計に関する床面積は「壁芯面積」で算出します。

壁芯と内法の違い②内法面積とは

続いては、内法面積について解説します。

内法面積とは

内法面積は、壁の内側を基準として算出する床面積です。
壁の厚みや柱部分を含まないため「居住者が実際に使用できる部分の面積」と覚えておきましょう。

内法面積は登記簿上の面積

区分所有建物では、登記簿上に記載される面積に、内法面積が用いられます。
区分所有建物とは、マンションのように独立した住居等から構成された建物のことです。
区分所有建物では、独立した各部分、つまり居住するスペースを「専有部分」と呼びます。

壁芯面積と内法面積の差はどれくらい？

一般的に、壁芯面積と内法面積の差は5～8％程度といわれています。
壁芯面積が90㎡で表示されていたら、内法面積は86㎡程度だと考えておくとよいでしょう。
ただし、建物の構造により、壁の厚みが異なるため各物件により差異が生じます。
たとえば木造の場合、一般的な壁の厚みは120～130mm程度、鉄筋コンクリートの場合は160～180mm程度です。
つまり、壁が厚い鉄筋コンクリートのほうが、壁芯面積と内法面積の差が大きくなります。
その他にも、断熱性や耐震性などの住宅構造によっても壁の厚みは異なるため、おおよその目安として覚えておくとよいでしょう。

広告に記載されるのは壁芯面積？内法面積？

それでは、広告上でよく目にする専有面積は、「壁芯」または「内法」のどちらで表示されているのでしょうか。
広告やパンフレットには、ほとんどの場合に壁芯面積が記載されます。
広告に壁芯面積が記載される理由の一つに、マンション販売活動の開始時期が挙げられます。
新築マンションの場合、室内が出来上がる前に販売活動を開始するのが一般的です。
建設中の段階では、正確な内法面積を表示できないため、壁芯面積で売り出すことが多いのです。
そのため、中古物件では内法面積が記載されているケースもあります。
広告の専有面積が記載されている項目を確認し、「壁芯」または「内法」どちらの但し書きがあるかチェックするとよいでしょう。
広告に記載されている壁芯面積より、実際に使用する面積（内法面積）のほうが小さいので、内覧に行くと「せまい」と感じてしまうケースもないとは言い切れません。
希望物件を見つけた際は、書類上の面積で判断せず、足を運んで広さを確認すると安心です。

壁芯面積と内法面積に関する2つの注意点

続いては、マンションの購入時の注意点を紹介します。
次に紹介する2つのポイントを押さえ、損失を出すリスクを回避しましょう。

税制優遇制度を利用する際の注意点

不動産を購入すると、一定の要件を満たした場合に、いくつかの税制優遇制度が受けられます。
ただし、税制優遇制度の適用要件の基準は「内法面積」です。
たとえば、住宅ローン控除を受ける要件の一つに「床面積が50平成以上」であることが含まれますが、基準になるのは内法面積です。
広告上の専有面積（壁芯面積）が50㎡で記載されていたとしても、内法面積は50㎡以下となるため、住宅ローン控除は受けられません。
住宅ローン控除の他にも、以下のような税制優遇制度が設けられています。
要件の一つとして「床面積が50㎡以上であること」が定められているため、50㎡前後の物件購入を検討している方は、特に注意しましょう。

登録免許税の軽減措置
登録免許税は、不動産を登記する際にかかる税金です。
この特例では、取得する住宅が一定の要件を満たした場合に、支払う税金が軽減されます。
取得する住宅が要件を満たしているかどうかは、住宅を販売する業者に確認しましょう。

不動産取得税の軽減措置
不動産取得税は、不動産を購入した際に1度だけ払う税金で「固定資産税評価額×4％（2021年3月31日までに取得した場合は3％）」で算出します。
固定資産税評価額によっては大きな負担になる場合も。
新築住宅、中古住宅ともに「床面積が50㎡以上であること」が要件の一つなので、見逃さないようにしましょう。

すまい給付金
すまい給付金は、消費税引き上げに伴う負担を緩和する制度です。
以下の条件を満たしている場合は、給付金を受け取れる可能性があります。
1.給付対象となる住宅を取得し、登記上の持ち分を保有、かつ居住していること
2.収入が一定以下であること
ただし、中古住宅の場合は、宅地建物取引業者による買取再販である必要があります。
購入する物件が、要件を満たしているかしっかりと確認しましょう。

固定資産税の減額措置
新築マンションの場合、一定の要件を満たせば、固定資産税が2分の1に減額されます。
5年間適用されるため、負担が大幅に緩和されるでしょう。
ただし、2022年3月31日までに新たに建てられた住宅が対象です。

住宅取得等資金贈与の特例
住宅取得資金の贈与について、一定の条件を満たせば、贈与税が非課税となる特例です。
マンションを購入する前には、活用できる制度と、定められている面積要件を確認することが重要です。
また、購入物件の登記上の面積（内法面積）を、しっかりと確認しておくとよいでしょう。

火災保険加入時の注意点

火災保険料の算出基準の一つに、建物の専有面積があります。
一般的に、専有面積が大きいほど保険料も高くなりますが、「壁芯面積」と「内法面積」のどちらが用いられるのでしょうか。
「壁芯面積」と「内法面積」のどちらを専有部分とするかは、マンション管理規約で定められています。
多くのマンションでは、内法面積が採用されていることが一般的ですが、必ず確認しましょう。
内法面積が基準となっているのに、壁芯面積で保険料を算出した場合、余分な保険料を支払わなくてはなりません。
反対に、壁芯面積が基準となっているのに、内法面積分の保険料しか支払っていなかった場合は、十分に補償されない可能性もあります。
そのため、火災保険を契約する際は、専有部分の範囲についてしっかりと確認しておくと安心です。

まとめ

壁芯面積と内法面積の違いや、マンション購入時の注意点について紹介しました。
広告には、一般的に壁芯面積が記載されます。
「想像よりも部屋がせまく感じる……」といった後悔をしないためにも、気になる物件には実際に足を運ぶのがおすすめです。
また、内法面積は、税制優遇措置を利用する際の基準になります。
購入を希望するマンションが見つかったときは、壁芯面積と内法面積について、しっかりと把握しておくとよいでしょう。