空き家をリフォームやリノベーションするメリットデメリットとは？

相続した家を放置して、空き家にしてはいませんか？
空き家はリフォームやリノベーションすることで、新たな価値を生み出すことが可能です。
今回は、空き家のリフォームやリノベーションをするメリットデメリットや、かかる費用について紹介します。
また空き家をリフォームやリノベーションすることが、どう節税につながるのかも解説します。

空き家をリフォームやリノベーションするメリットデメリット

最初に、空き家をリフォームやリノベーションするメリットとデメリットを紹介します。

空き家をリフォームやリノベーションするメリット

まずは、メリットから確認しましょう。

資産価値が上がる
空き家をリフォームやリノベーションする1つ目のメリットは、資産価値が上がることです。
家は人が住まなくなると、急速に劣化していきます。
窓を開けて空気を入れかえなければカビ臭くなり、場合によってはシロアリなどの害虫が家を食い荒らすこともあります。
壁紙や畳も、家の中の湿気が抜けないことでホコリが蓄積し、だんだん薄汚れてきてしまうでしょう。
このような状態では、人に貸すことも売却することもできません。
リフォームやリノベーションしてきれいにすれば、借り手や売却相手を見つけやすくなります。

倒壊や犯罪のリスクが減る
空き家をそのまま放置していると、どんどん劣化が進んで倒壊してしまう恐れがあります。
構造部分が傷んでいる場合には、台風や突発的な竜巻などに耐えられない可能性が高まるためです。
空き家が倒壊すると近所に迷惑がかかるうえ、もし人や物に損害を与えてしまったら賠償責任を問われることにもなりかねません。
また空き家には不審者が住み着いたり、不良のたまり場になったりするリスクもあります。
不用意に火を使い、火災が発生してしまったら大ごとです。
リフォームやリノベーションすることで、人に住んでもらえるようになれば、そういったリスクを減らせます。

特定空き家に指定される可能性を減らせる
空き家が劣化したまま放置していると、自治体から「特定空き家」に指定される可能性があります。
特定空き家に指定されると、住宅用地の特例措置の対象から外され、固定資産税が6倍に跳ね上がることも。
また倒壊の危険性があると判断された場合には、行政代執行で強制撤去されて費用を請求されるかもしれません。
リフォームやリノベーションで状態を回復すれば、特定空き家に指定される可能性を減らせます。

空き家をリフォームやリノベーションするデメリット

空き家をリフォームやリノベーションするデメリットは、なんといっても費用が発生することです。
とくに長く放置して、構造部分から劣化しているようなケースでは、内装リフォームだけでは済まずに工事が大がかりになりがちです。
築年数が古く、現在の耐震基準に達していなければ、耐震補強が必要になることもあるでしょう。
次章から空き家をリフォームやリノベーションする費用を紹介していきますので、予算にみあった内容を検討してみてくださいね。

空き家をリフォームやリノベーションするのにかかる費用

空き家をリフォームやリノベーションするのにかかる費用を、

●部分的なリフォームやリノベーション
●総合的なリフォームやリノベーション

の2つに分けて紹介していきます。

部分的なリフォームにかかる費用

空き家の劣化が重度でないときには、部分的なリフォームですみます。
費用については施工カ所に水回りを含むか、それとも単に壁紙や床などの内装だけのリフォームで済むのかによって変わってきます。
壁紙だけなどの簡単なリフォームなら数十万で済みますが、トイレ・洗面所・浴室・キッチンなどの水回りを含むと500万円程度必要になるでしょう。

水回りリフォーム費用の目安
●浴室：ユニットバス交換30万～150万円
●トイレ：15万～60万円
●洗面所：10万～70万円
●キッチン：50万～120万円

水回りは今後自分で住む、あるいは人に貸すのであれば、優先的にリフォームしておくのがおすすめです。
ユニットのランクによっては、安く抑えることもできます。
水回りは毎日使うものなので、きれいなだけで家全体の評価が高くなります。

総合的なリノベーションにかかる費用

部分的なリフォームではなく、家全体を総合的にメンテナンスするのであれば、予算は多めに見積もっておく必要があります。
戸建てで築年数が古ければ、家の内部だけではなく、外壁や屋根の塗装や張り替えなどの外装リフォームも検討するようにしましょう。
総合的なリノベーションについては、マンションであれば250万から1,000万円程度、戸建てなら500万円から2,000万円程度です。
リノベーションの費用は、建物の構造や劣化具合によって大きく上下するので、複数の業者に見積もりを取って検討するのがおすすめです。

売却が目的なら最低限のリフォームでいいケースも

空き家のリフォームやリノベーションが、売却が目的であるのなら、大がかりな工事は不要な場合があります。
中古のマンションや戸建ての購入を検討している人は、購入後自分たちで好みの住戸にリフォームしたいと考える人が多いためです。
そのため手を入れすぎると、そういった人たちが買主候補からもれてしまうことになります。
またリフォームやリノベーションに投資しても、それが回収できるだけの高値で売れるとは限りません。
売却を前提とするのであれば、リフォームやリノベーションをする前に、不動産会社に相談することをおすすめします。

空き家をリフォームやリノベーションすると節税できる？

空き家をリフォームやリノベーションすると、節税につながることがあります。
ここからは、空き家のリフォームと税金との関係を解説します。

耐震や省エネリフォームは減税対象にされ節税しやすい

空き家に対して耐震や省エネリフォームをする場合には、所得税の控除や固定資産税の減額をうけられることがあります。

所得税が控除される
現在耐震や省エネリフォームに対して受けられる、節税につながる所得税の控除は以下の3種類があります。

●住宅ローン減税
10年以上の住宅ローンがある人が、耐震・省エネリフォームを行ったときに受けられる減税措置です。
住宅ローンの年末残高の1％が、10年間控除されます。
控除額の上限は400万円です。

●ローン型減税
5年以上のリフォームローンがある場合で、省エネリフォームを行ったときに受けられる減税措置です。
指定のリフォームにかかるローンの年末残高の2%が、5年間控除されます。
控除額の上限は、62万5,000円です。

●投資型減税
耐震・省エネリフォームが対象で、ローンの借り入れの有無にかかわらず申請できます。
標準的な工事費用相当額の10%が、リフォーム工事が完了した年の所得税から控除されます。
控除上限額は25万円です。

固定資産税が減額される
固定資産税の減額は、省エネリフォームについては原則的に本人が居住するための工事に限り適用されます。
耐震リフォームについては本人に限らず、賃貸住宅として他人に貸し出すときでも減税対象になります。

●省エネリフォーム
固定資産税の3分の1を軽減（家屋面積120平米まで、1年度分）

●耐震リフォーム
固定資産税の2分の1を軽減（家屋面積120平米まで、1年度分）

まとめ

空き家をリフォームやリノベーションするメリットデメリットや必要となる費用、適用される可能性がある減税措置などを紹介してきました。
空き家をリフォームなどすると、資産価値を上げて借り手や買い手を見つけやすくなります。
ただし売却の場合は、必ずしも大がかりなリノベーションが必要ではないケースもあるので、事前に不動産会社に相談するのがおすすめです。
リフォームをする際には、減税制度を利用できるかを確認し、節税につなげましょう。