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住宅ローンを通す!手続きの流れや審査基準と対策を解説します

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住宅ローンを通す!手続きの流れや審査基準と対策を解説します

最近はメガバンクや地方銀行だけでなく、ネット銀行やノンバンクも住宅ローンを扱い始め競争が激しくなったせいか、以前よりローン審査は通りやすくなったといわれます。
それでも、金利や返済期限などについて極力有利な条件で融資を受けたいなら、厳しい住宅ローン審査基準をくぐりぬけなければいけません。
この記事では、住宅ローンをスムーズに通すためにも役立つよう、基本的な流れや審査基準と具体的な対策について解説します。

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住宅ローン審査の基本的な流れ

住宅ローン審査の基本的な流れ

住宅ローン手続きの流れは金融機関へのローン相談からはじまり、仮審査・本審査・ローン契約とすすみ、融資実行で完結します。
審査や融資実行にはケースによって相応の期間を要することもあるので、不動産購入に間に合うようスケジュールに幅を持たせましょう。

金融機関を決める

一戸建て・マンション購入に当たって、不動産会社の営業担当から「よかったら住宅ローン紹介しますよ」と、いわゆる提携ローンを勧められることがよくあります。
だからといって、提携ローンに申し込まなければいけないわけではなく、借入金利などより有利な条件の住宅ローンを、時間をかけて探す選択肢もあります。
たとえば金融機関は信用度の高い取引先の社員向けに優遇金利による住宅ローンを提供している場合があるので、一度勤め先で確認することをおすすめします。

ローンを申し込む

複数の金融機関を検討して申し込む金融機関を決めたら、次はネット経由または店頭窓口いずれかの方法により、ローンを申し込みます。
申し込みに当たって必要な記載事項はおおむね以下の通りで、記載に必要な情報はあらかじめ事前に準備しておきましょう。

●勤務先名・勤務先住所・入社年月・ご本人の年収または配偶者との合算収入
●申し込む住宅ローン商品
●購入する不動産のタイプ(土地付き注文住宅・中古マンションなど)
●自己資金の金額
●ペアローン利用の有無
●返済希望期間と融資希望日
●土地・建物の購入予定価格
●ローン手数料(定額型または定率型)
●住宅購入の付随費用


なお、ローン申し込みに当たって準備・提出を求められる書類は金融機関によって異なりますが、一般的には次の通りで本審査に比べれば簡易な書類にとどまります。

金融機関が用意する融資申込書類(必要事項を記入)

本人確認書類(免許証やマイナンバーカードなど)

購入する不動産が確認できる書類(物件のパンフレットやチラシ、不動産会社が用意した物件概要、間取り図、敷地図面など)

本人の収入が確認できる書類

●自営業者:確定申告書や所轄税務署が発行した納税証明書
●中小企業経営者:貸借対照表や損益計算書などの決算書
●会社員:源泉徴収票、各市区町村交付の収入証明書・住民税決定通知書

予備審査(仮審査)

ローン申し込みを受けた金融機関は書面により形式的な予備審査を実施し、おおむね3日から7日間後に結果を通知します。
一般的に住宅ローンは希望物件が決まった時点で申し込まれ、予備審査が通らないと、次のステップ(売買契約手続きなど)には進めません。

正式審査

予備審査が承認されると次はいよいよ正式審査に入るわけで、予備審査で提出した分に加え主に物件確認用を中心に次の追加書類が求められます(金融機関により異なります)。

申し込み用

●住宅ローン融資申込書
●団体信用生命保険申込書
●保証委託申込書

本人確認用

●住民票(世帯全員と続柄の記載がありマイナンバーの記載がないもの)

物件確認用

●不動産売買契約書
●重要事項説明書(売買用)
●自治体または民間検査機関に提出した建築確認申請
●行政が交付した建築確認済証・検査済証

●施工業者と取り交わした工事請負契約書と添付書類
●法務局が交付する登記事項証明書
●部屋の種類や配置がわかる間取り図
●敷地と周辺環境がわかる書面(公図・地積測量図など)

ローン契約の締結

本審査開始からおおむね1から2週間で決裁が下りたらローン契約の締結に入るわけですが、締結に当たっては次の書類を準備します。

契約に必要な書類

●金銭消費貸借契約書
●抵当権設定契約書
●印鑑証明書
●入金口座の通帳と入出金履歴がわかる書類

融資実行

契約書類に手落ちがなければ、契約締結時に定められた期日には、指定された口座に融資金額が全額振り込まれ、即日にも購入代金や工事代金に充てられます。
一般的には振り込まれた翌月または翌々月から返済がスタートしますが、決して支払いの遅れることのないよう、残高チェックは怠らないようにしましょう。
もちろん無理のない返済計画を組むのは大前提で、たとえば借入限度額ベースでは年収の30-35%まで可能ですが、めいっぱい借りたら後がきつくなります。
ちなみに住宅ローン利用者実態調査によると、一般的に返済負担率は15%以内を選ぶケースがもっとも多いようです。

住宅ローン審査の基準

住宅ローン審査の基準

この章では、住宅ローン審査の基準(年齢・年収・購入物件など)について解説します。

住宅ローン審査基準1本人の弁済能力

金融機関は住宅ローンの審査にあたって、融資金が確実に弁済されるかを、本人の弁済能力や物件の担保能力などから多面的に判断します。
金融機関がローン審査基準でもっとも重視するのが返済負担率で、借入希望額・返済期間から算定し、無理なく返せる範囲内かを判定します。
ちなみに返済負担率とは、毎年の年収に占める住宅ローン返済額の割合で、返済負担率が高いと日々の暮らしもきつくなりやがて返済に影響をおよぼします。
さらに金融機関は収入の安定性をローン審査基準としており、だからこそ雇用形態・勤続年数・勤務先といった項目をチェックしています。
雇用形態に関しては、非正規労働者(派遣社員・パートタイマー)より正社員のほうが、勤務先に関しては民間企業よりお役所の方が、年収は安定していると判定します。
同じ理由で勤続年数も長い方がローン審査の上では有利に働き、逆に勤続年数が短かったり転職を繰り返していると年収が不安定とみなされがちです。
年齢はおおむね65歳を審査基準の上限としていますが、一般的には60歳を過ぎると年収は大きく下がるケースが多いので、年齢が高いと返済期間の長い融資は難しくなります。
もう1点、申込者の弁済能力に関連する項目として金融機関が重視するのが、個人の信用情報です。
具体的には、キャッシングやショッピングローンなどで過去に延滞を起こしていないか、延滞してないまでも多額のローンを抱えていないかなどがチェックされます。
金融機関はJICCやCICといった情報信用機関に加盟しており、個人信用に関する過去の事故履歴が蓄積されたデータベースに、CRNやFINEといったネットワークを通じアクセスできるのです。

住宅ローン審査基準2購入物件

金融機関がローン審査にあたって購入物件に関する多数の資料提出を求めるのは、物件の担保能力を審査基準としているからです。
金融機関は融資に当たり担保(購入物件)に抵当権を設定し、ローンが返済できなくなったら物件を担保として回収し、競売または任意売却にかけるのです。

ローン審査基準への対策

ローン審査基準への対策

審査基準をクリアーする対策の1番目は、ご自身の年齢・勤続年数・雇用形態などをふまえた上で、借入額や返済期間を設定することです。
同時に、個人信用情報に引っ掛かるようなクレジットローン債務を抱えているような場合は、事前に整理しておくのがベターです。
その他、物件選びにあたっては、築年数・建築構造(木造・鉄筋コンクリートなど)・工事会社の信用度など担保能力に影響を与えそうな項目をチェックしましょう。

まとめ

ローン審査が通らなければ夢のマイホームも実現しないわけで、基準をパスできるよう、今回の記事を参考にあらかじめ対策を練っておきましょう。

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