中古不動産購入を決めた時、購入しようとする物件に抵当権が付いていることがあります。
抵当、担保とも言われますが、その設定理由や設定時期はいつなのでしょうか。
また、取引の際はどのような点に注意すればよいのでしょうか。
中古不動産購入前の要チェックポイント 抵当権とは
抵当権とは、簡単にご説明すると「貸したお金を返せなくなった時、返済用のお金を作るために指定した物(担保)を売る権利」です。
例えば、あなたが誰かにお金を貸したとして、その相手が返済不能となった場合、残りの借金を回収するためにもしお金が帰ってこない場合に、担保にしているものを自由に処分できるのです。
これを中古不動産購入に当てはめると、お金を貸す人＝金融機関、お金を借りる人＝不動産購入者となり、万が一返済できなくなった場合の担保が購入物件となります。
もし住宅ローンが返せなくなった場合、損をするのは貸した銀行です。
そうならないよう、銀行は住宅ローン契約の際、抵当権設定登記を行います。
この登記により、住宅ローンを回収できなくなった場合に、銀行はお金を借りた人から土地と建物を取り上げ、競売にかけることで、債権を回収するわけです。
これが、抵当権の設定理由です。
抵当権が付いている中古不動産購入時の注意点
では、なぜこれが新築ではなく中古不動産購入時に問題になるかというと、中古不動産の売主様が住宅ローンを完済していない場合、抵当権が設定されたまま売りに出されているからです。
不動産の取引において、抵当権がついたまま売買すること自体に問題はありません。
でも、購入した住宅がいきなり競売にかけられる、なんてことがあったら怖いですよね。
ですから、通常、中古不動産購入時には売主様が抵当権を抹消し、きれいな状態にした上で、売却することが原則です。
中古不動産購入時には、売主様から買主様へ所有権を移転するまでに、抵当権を抹消するよう売買契約書に書かれているかは必ず確認しましょう。
中古不動産購入における抵当権を同時に抹消する方法
とはいえ、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消した状態で市場に出ている不動産ばかりではありません。
売ったお金で住宅ローンを返すことを前提にして、売りに出すケースもあります。
売却する時点で売主様が住宅ローンを利用しており、また買主様も住宅ローンを利用する場合は、売主様の抵当権抹消と買主様の設定時期が同時である必要があります。
買主様・売主様と、双方の金融機関担当者に司法書士が立ち会い、所有権の移転を行います。
これを同時抹消と呼びます。
ただ、売価だけでは住宅ローンが完済できないこともありますし、金融機関によっては同時抹消ができないところもあるようです。
このような場合は、手持ちの資金と合わせたり、つなぎ融資を利用したりするなど、売主様側が一括弁済する目途が立っていることが必須です。
まとめ
不動産の売買契約では、いくら注意を払っていても、売主様の懐事情の詳しいところまでは、聞きにくいもの。
中古不動産購入時には、しっかりとした宅地建物取引業者に仲介してもらうなどして、事前に確認してもらいましょう。
