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不動産売却での仲介手数料とは?相場や計算方法などについて解説

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不動産売却での仲介手数料とは?相場や計算方法などについて解説

不動産売却をお考えの方にとって、まずはその物件を売ることが第一で、次にはその不動産会社に対してどれくらいの報酬が発生するのかが気になるところでしょう。
ではその報酬、つまり仲介手数料とはどういった性質のものか、その計算方法や相場などについてもご説明していきます。
また相場よりも安い金額であることのリスクについてもまとめましたので、併せてご覧ください。

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不動産売却でかかる仲介手数料とはどういったものなのか

不動産売却でかかる仲介手数料とはどういったものなのか

住宅や土地などの不動産を売却する際は、その手続きなどにおいていくつかの諸費用が発生してしまいますので、その内訳についてみていきましょう。
まずは、売り手と買い手の間に結ばれる契約を書面として表した売買契約書など、印紙税法に記されている課税文書には印紙税がかかります。
次に住宅ローンを組むということは、金融機関から借り入れをするということですので、そこには抵当権が設定され自宅は抵当物件となります。
この時もし債務者が住宅ローンの返済不能状態に陥ってしまったら、その自宅は債権者である金融機関に差し押さえられ競売などにかけられてしまいます。
ただ住宅ローンを完済した場合や、売却代金で残債を整理できる場合はその金融機関が持つ抵当権を抹消する手続きをおこなわなければいけません。
この手続きの際に発生するのが抵当権抹消登記費用で、そこには登録免許税と司法書士手数料が含まれていますのであらかじめ準備しておきましょう。
また引っ越しの費用や売ったことで利益が発生した場合の譲渡所得税も必要で、そして仲介してくれた不動産会社に対しての仲介手数料が発生します。
この仲介手数料は、不動産会社が売り手から預かった不動産の買い手を見つける媒介手数料の意味を持ち、売買契約が成立となった場合に発生する成功報酬のことです。
この成功報酬のなかには、売買をする際の過程で発生するさまざまな費用も含まれていて、たとえば広告費や必要書類の作成費などがそれに当てはまります。
つまり、この手数料の請求とは別にこういった広告費や売買の通常業務で発生する費用を別途請求されることはなく、もし請求された場合も支払う必要はありません。
ただ通常ではない範囲、特別な広告を作成や買い手が遠方の方でそのために出張をしなければならない場合などは実費負担が生じることがあります。
このように売買に関してはいくつもの費用が発生しますが、契約が成立したときのみ仲介手数料として請求され、成立しない場合は支払う必要はないので注意してください。

不動産売却時の仲介手数料の計算方法について

不動産売却時の仲介手数料の計算方法について

不動産売却をするときに心配なのが、不動産会社に支払う仲介手数料の金額となりますが、その相場としてはどのくらいになるのでしょう。
実はこの仲介手数料に関しては、宅建業法の第46条によりその上限が決められていていますので、高額過ぎる手数料を要求される心配はありません。
ではその法律に定められている上限額についてですが、まずは200万円以下の部分に関してはその取引額の5%と消費税となっています。
次に200万円を超えて400万円以下の部分においては取引額の4%と消費税、400万円超の部分で取引額の3%に消費税という額です。
ただこの400万円超の部分に対しては「売買価格×3%+6万円+消費税」という速算式があり、たとえば500万円であればこの式に当てはめ23万1000円と言う金額が出てきます。
注意点として令和元年8月30日に国交省告示第493号により法令改正がおこなわれ、400万円以下の物件を売る際の仲介手数料金額が変更になりました。
変更後の金額は18万円と消費税となり、変更以前の計算式で100万円の物件を売った際の手数料5万円と消費税に比べると格段に上がっています。
400万円以下の物件のような金額の低い物件、つまり低廉な空き家や土地を売る場合も1億円以上の不動産を売る場合も不動産会社からすれば労力はさほど変わりません。
そうなると不動産会社としても低廉な物件に関しては、それほど力を入れてまでということになっても不思議ではありません。
また近年問題になっている空き家対策に対しても、調査費や出張費などがかさむ地方の物件では赤字になってしまいますので、不動産会社は消極的にならざるを得ません。
ただこうして400万円以下の物件の仲介手数料が引きあがることで、不動産会社へ入る額も増えますので、低廉物件の流通が活発化することが期待されています。
これらの金額はあくまでも上限ということですので、これよりも高い額を請求された場合に対処できるよう知識としては持っていたほうが良いでしょう。

不動産売却の仲介手数料を無料や安さで選ぶリスクについて

不動産売却の仲介手数料を無料や安さで選ぶリスクについて

仲介手数料は法に基づいた適性と言える額ではありますが、決して安いと言える金額ではなく、売り手としてはかなりの負担となってしまいます。
そこで仲介手数料を抑える方法をご紹介しますが、ひとつは値引き交渉で、もうひとつが安い不動産会社を見つけるというものです。
仲介手数料は上限額を超えなければ不動産会社が自由に決められますので、そこに交渉の余地がありますが、交渉は媒介契約締結の前の段階でおこなってください。
不動産会社のなかには「値引き」や「無料」をアピールしているところもありますので、そういったところであれば値引き交渉をするまでもなくコストを抑えられます。
以前は上限いっぱいでの請求が当たり前のようにおこなわれていましたが、今では価格競争になる傾向があり、各社独自の金額を打ち出しています。
そのため値引き交渉をしやすい環境と言えますが、手放しでそこに臨むのではなくある程度の予備知識を備えて交渉の場へ向かうことをおすすめします。
ではその事前に知っておきたいこととして、まずは仲介する不動産会社が1社の場合の「両手仲介」と2社の場合の「片手仲介」があるということです。
両手仲介は買い手と売り手両者から仲介手数料を受け取るため、不動産会社としては効率が良いと言えますので、比較的値引き交渉がしやすいわけです。
一方の片手仲介では売り手あるいは買い手のどちらかからの受け取りとなるため、両手仲介と比べるとハードルが高くなる傾向にあります。
値引き交渉のタイミングとしては、なるべく早めがよく、媒介契約前の段階であれば、他の不動産会社にいかれないように値引き交渉に前向きに応じてくれるでしょう。
ただ、単に安いからといって不動産会社を選ぶことにはリスクがあり、なかには安さをウリにすることにより、販売活動をおろそかにするところもあるのです。
報酬が少ないということはそこにかけるコストも少なくなり、値引き交渉をもちかけられることでモチベーションが下がるといったことも考えられるわけです。
不動産会社からすると価格競争といった背景があり、顧客を確保するために割安感を前面に押し出してくるところもありますが、重要なのは信頼できるかどうかです。
値引き交渉に応じてくれるかといったことよりも、どういった販売活動をしてくれるのか、不動産会社としての対応をしっかりと見極めることが重要なポイントと言えるでしょう。

まとめ

不動産売却は不動産会社に仲介してもらうことでより確実に契約に至ることができます。
ただそこには当然のことながら、その不動産会社に支払う仲介手数料が発生するわけです。
最近では安さを前面に出してくる不動産会社も多く存在しますが、そこに釣られて即契約とならないよう、不動産会社選びは慎重におこなってください。

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